OLG Köln Urteil vom 15.09.2009 - 15 U 13/09

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 18.12.2008; Aktenzeichen 2 O 181/08)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 18.12.2008 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des LG Köln - Az. 2 O 181/08 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Mit der Klage begehrt die Klägerin aus abgetretenem Recht von den Beklagten Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nach den Grundsätzen der uneigentlichen Prospekthaftung.

Die E. Hotel D. Dr. I. F. KG ist eine Beteiligungsgesellschaft in Form eines geschlossenen Immobilienfonds. Geschäftsführender Gesellschafter und Komplementär ist der Beklagte zu 1). Der Beklagte zu 2) gehörte zu den Gründungs-Kommanditisten, nachdem er zunächst als Komplementär fungieren sollte. Weitere Gründungskommanditistin war die L. Treuhandgesellschaft mbH, die auch als Treuhänderin der beigetretenen Kommanditisten auftrat. Der Ehemann der Klägerin zeichnete am 9.9.1992 eine Kommanditbeteiligung i.H.v. 200.000 DM zzgl. 10.000 DM (5 %) Agio. Vorangegangen war ein Beratungsgespräch im September 1992 mit dem Gesellschafter und Geschäftsführer L. der L. Treuhandgesellschaft mbH, dem auch, nach Vorlage im Berufungsverfahren unstreitig, der Anlageprospekt vom 1.7.1992 (Anlage BK1) zugrunde lag. Zunächst war in erster Instanz eine Folgeauflage vom 1.12.1992 (Anlage K1) vorgelegt worden. Dagegen ist streitig, welches weitere Informationsmaterial noch bei der Anlageentscheidung vorlag. Zur Finanzierung der Beteiligung nahm der Zedent ein Darlehen bei der Volksbank M. e. G. über 220.000 DM abzgl. 10 % Disagio auf. Den Restbetrag von 12.000 DM brachte er aus Eigenmitteln auf. Für Zins und Tilgung leistete er in den Folgejahren 151.906,78 EUR. Der Zedent war in diesem Zeitraum an mehreren geschlossenen Immobilienfonds beteiligt. Durch Verlustzuweisungen erlangte er in den Jahren 1993 bis 2005 Steuervorteile in insgesamt streitiger Höhe. In den Jahren 1993 bis 2004 erhielt der Zedent Ausschüttungen und Vouchers i.H.v. 43.193,94 EUR. 2005 wurde der Pachtvertrag mit der Hauptmieterin, der E. Hotelgesellschaft mbH gekündigt und die Immobilie in eine Seniorenresidenz umgebaut. Im Jahre 2006 erfolgte eine Kapitalherabsetzung, nach der der Wert der Beteiligung auf 25 % reduziert ist, und eine Ausschüttung i.H.v. 2.045,17 EUR. Der Ehemann der Klägerin trat seine Ansprüche aus der Fondsbeteiligung an die Klägerin ab.

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, dass die Beklagten nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im engeren und weiteren Sinne für Prospektfehler haften und diese als Gesamtschuldner auf Schadensersatz gegen Rückübertragung der Beteiligung in Anspruch genommen. Im Einzelnen hat sie folgende Fehler bemängelt, die zu der Anlagebeteiligung geführt hätten: Die Prospektaussagen seien übertrieben positiv und die Mietprognosen von vorneherein unrealistisch gewesen. Eine "langfristig sichere Rendite durch einen erstklassigen Mieter" sei nicht gewährleistet gewesen. Zudem sei auf die wirtschaftliche Abhängigkeit vom Hauptmieter sowie das Totalverlustrisiko nicht hingewiesen worden. Auch sei über die eingeschränkte Handelbarkeit von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds nicht aufgeklärt worden. Die Weichkosten seien nicht mit der gebotenen Differenziertheit dargestellt worden. Sie hat behauptet, dass den Beklagten aufgrund der persönlichen Verflechtungen, die bezüglich des Beklagten zu 2) nicht aufgedeckt worden seien, diesen erhebliche Beträge zugeflossen seien müssten, die aus dem Prospekt nicht hervorgingen. Sie hat die Auffassung vertreten, dass die Ansprüche auch nicht verjährt seien, da der Zedent erstmals im Jahr 2005 von den wirtschaftlichen Schwierigkeiten Kenntnis erlangt habe. Zur Schadensberechnung der Klägerin wird auf die Klageschrift vom 20.3.2008 S. 28 f. Bezug genommen. Die Klägerin hat dazu ausgeführt, dass Steuervorteile nicht schadensmindernd zu berücksichtigen seien.

Die Klägerin hat beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 112.863,17 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 8.5.2008 zzgl. vorgerichtlicher Anwaltskosten i.H.v. 1.880,20 EUR zu zahlen und die Freistellung des Herrn K. Z., C. XX., XXXXX. M. von der Kommanditistenhaftung der E. Hotel D. Dr. I. F. KG zu erklären, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung des Herrn K. Z., C. XX., XXXXX. M., an der E. Hotel D. Dr. I. F. KG;

2. festzustellen, dass sich die Beklagten hinsichtlich der Übertragung der Beteiligung des Herrn K. Z., C. XX., XXXXX. M., an der E. Hotel D. Dr. I. F. KG im Verzug der Annahme befinden.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

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