OLG Köln Beschluss vom 13.07.2001 - 16 Wx 115/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zum Abschluss des Verwaltervertrages

Leitsatz (amtlich)

Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss, einen der Wohnungseigentümer zu bevollmächtigen, mit dem Verwalter den Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen, ist nicht nichtig.

Normenkette

WEG § 26

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 250/00)

AG Bergheim (Aktenzeichen 15a WEG 4/00)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 30.3.2001 – 29 T 250/00 – wird zurückgewiesen,

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen (§ 47 WEG).

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 16.097,27 DM festgesetzt.

Gründe

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Die Entscheidung des LG hält rechtlicher Überprüfung (§§ 27 FGG, 550 ZPO) stand.

1. Die durch nicht angefochtenen Beschluss wirksam zur Verwalterin bestellte Antragstellerin ist aus den eingehenden und zutreffenden Gründen des angefochtenen Beschlusses befugt, die Wohngeldansprüche der Gemeinschaft im Wege gewillkürter Verfahrensstandschaft geltend zu machen. Diese Befugnis folgt aus dem Verwaltervertrag vom 25.1.200, der in § 6 Ziffer 1. eine entsprechende Ermächtigung enthält.

Der Verwaltervertrag ist mit Unterzeichnung durch die Antragstellerin und den hierzu in der Eigentümerversammlung vom 12.8.1999 bevollmächtigten Miteigentümer S. wirksam zustande gekommen, ohne dass es darauf ankommt, inwieweit der für die Antragsgegnerin nach der Beschlussfassung zu TOP 4 erschienene Rechtsanwalt Sch. von ihr bevollmächtigt war und welche Erklärungen er im Zusammenhang mit der Beschlussfassung und dem Vertragsentwurf abgegeben hat.

Dem Miteigentümer S. ist mit dem nicht angefochtenen Beschluss zu TOP 4 wirksam eine Vollmacht zum Abschluss des Verwaltervertrags zu den in die Beschluss enthaltenen Bedingungen (Dauer bis 31.12.2001 mit Verlängerung um jeweils ein weiteres Jahr bis maximal 5 Jahre, falls keine Kündigung erfolgt, Vergütung von 40 DM pro Wohnung zzgl. Mehrwertsteuer) erteilt worden. Dieser Beschluss ist entgegen der Meinung der Antragsgegnerin nicht nichtig. Die Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Regelung ihrer Rechtsbeziehungen zu dem bestellten oder zu bestellenden Verwalter per Mehrheitsbeschluss i.S.d. Beschlusses des BGH vom 20.9.2000 (BGH, Beschl. v. 20.9.2000 – V ZB 58/99, NJW 2000, 3500 = NZM 2000, 1184 = MDR 2000, 1367 = ZWE 2000, 518) folgt aus den §§ 21 Abs. 3, 26 Abs. 1 WEG. Inhaltlich betrifft die Ausgestaltung der vertraglichen Beziehungen zu dem Verwalter nicht das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern eine Sonderbeziehung der Gemeinschaft zu einem Dritten. Sowohl deren Begründung wie auch die Ausgestaltung sind daher einem Mehrheitsbeschluss zugänglich (vgl. Wenzel, ZWE 2001, 226 [234]; Becker/Kümmel, ZWE 2001, 128 [133 f.]). Es entspricht daher überwiegender Meinung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz den Verwaltungsbeirat, ein Mitglied der Gemeinschaft oder gar einen Dritten zum Abschluss eines Verwaltervertrags bevollmächtigen kann (vgl. OLG Köln v. 9.7.1990 – 16 Wx 173/89, NJW 1991, 1302 = WuM 1990, 462 ff. = WE 1990, 109; BayObLG v. 8.5.1985 – BReg. 2Z 18/85, WuM 1987, 38 = ZMR 1985, 278 [LS]; OLG Hamm v. 19.10.2000 – 15 W 133/00, OLGR Hamm 2001, 120 = NZM 2001, 49 = NJW-RR 2001, 226 = ZMR 2001, 133; Gottschalg, ZWE 2001, 185 [186]; Schmidt, ZWE 2001, 137 [139]). Inhaltlich ist eine entsprechende Vollmacht durch etwaige von der Eigentümerversammlung beschlossene Vorgaben und ansonsten dadurch beschränkt, dass die Vertragsgestaltung ordnungsgemäßer Verwaltung zu entsprechen hat (OLG Köln v. 9.7.1990 – 16 Wx 173/89, NJW 1991, 1302 = WuM 1990, 462 ff. = WE 1990, 109; OLG Hamm v. 19.10.2000 – 15 W 133/00, OLGR Hamm 2001, 120 = NZM 2001, 49 = NJW-RR 2001, 226 = ZMR 2001, 133; Schmidt, ZWE 2001, 137 [140]; Staudinger/Bub, WEG, § 26 Rz. 222).

Soweit abweichend hiervon teilweise die Auffassung vertreten wird, die Beauftragung zum Abschluss eines Verwaltervertrags sei nur dann im Wege eines Mehrheitsbeschlusses möglich, wenn zuvor über die Bestellung, den maßgeblichen Inhalt und den Abschluss des Verwaltervertrages beschlossen worden sei, da dies ureigenste Aufgabe der Versammlung sei (so OLG Düsseldorf NZM 1998, 36 = ZMR 1998, 104 = WuM 1998, 50 = ZfIR 1998, 37; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 85), ist es zweifelhaft, ob dem gefolgt werden kann; denn es wird nicht hinreichend differenziert zwischen dem Bestellungsakt und Modalitäten des Auftragsverhältnisses zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter, das u.U. sogar konkludent dadurch zustande kommen kann, dass der Bestellte Verwalterleistungen erbringt und die Wohnungseigentümer diese über eine längere Zeit entgegennehmen (vgl. hierzu ...