OLG Köln Beschluss vom 07.06.2006 - 16 Wx 241/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einsicht in Unterlagen des Verwalters durch Wohnungseigentümer in den Räumen des Verwalters

Leitsatz (amtlich)

Die Wohnungseigentümer haben grundsätzlich kein Recht auf Einsichtnahme in die Unterlagen des Verwalters in anderen Räumen als den Geschäftsräumen des Verwalters. Das gilt auch dann, wenn das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Verwalter durch verbale Auseinandersetzungen gespannt ist.

Normenkette

WEG § 28

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 29.11.2005; Aktenzeichen 29 T 301/03)

AG Kerpen (Aktenzeichen 15-II 19/99)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 29.11.2005 - 29 T 301/03 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass im Tenor des angegriffenen Beschlusses die Verwalterin als Antragsgegnerin zu 2) und als Beteiligte zu 3) aufzuführen ist.

Der Antrag auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen zur Abrechnung 1998 in anderen Räumen als die der Verwalterin wird abgelehnt.

Die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens fallen den Antragstellern zur Last. Eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet nicht statt.

Der Geschäftswert wird auf 12.750 EUR festgesetzt.

Gründe

Das zulässige Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Die Vorinstanzen haben zu Recht die Anträge auf Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 23.3.1999 zu TOP 3 und TOP 5 zurückgewiesen sowie eine Verpflichtung der Verwalterin zur Entfernung und Ersatz der Beleuchtungsanlagen an den Eingängen der Häuser X.-Straße 2 und 2a verneint.

Der Tenor des landgerichtlichen Beschlusses war dahin richtig zu stellen, dass die Verwalterin Antragsgegnerin bezüglich dieser Verpflichtung und damit dritte Beteiligte des Wohnungseigentumsverfahrens ist.

TOP 3:

Die Genehmigung der Jahresabrechnung 1998 durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht angreifbar. Die Antragsteller haben keine konkreten Einwände gegen die in der Jahresabrechnung enthaltenen Positionen vorgebracht. Das LG hat zu Recht darauf hingewiesen, dass die Abrechnung eine vollständige und übersichtliche Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben sowie eine Feststellung zu den gebildeten Rücklagen und zu den Kontenständen auf den Gemeinschaftskonten mit Anfangs- und Endbeträgen enthalten muss. Dass die angefochtene Abrechnung diesen Anforderungen nicht genügt, haben die Antragsteller nicht dargelegt. Dies ergibt sich auch nicht aus sonstigen, aus den Akten ersichtlichen Umständen. Hierzu wird auf die zutreffenden Ausführungen des LG, das wiederum auf die Gründe des Beschlusses des AG vom 12.2.2003 verweist, Bezug genommen.

Die Rechtsbeschwerdebegründung veranlasst noch zu folgenden Ergänzungen. Die Antragsteller, die selbst einräumen, derzeit keine konkreten Beanstandungen zu der Abrechnung vortragen zu können, berufen sich darauf, sie müssten vor einer sachlichen Stellungnahme zunächst Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung nehmen. Dies sei ihnen allerdings nicht in den Räumen der Verwalterin zumutbar, da der Inhaber der Verwalterin sie, insb. den Antragsteller zu 1) a) seit Jahren grundlos beleidige und diffamiere. Deshalb habe der Antragsteller zu 1) a) ein Recht auf Einsicht an einer neutralen Örtlichkeit, d.h. in den Räumen Dritter. Dies sei ihm bisher nicht gewährt worden, so dass sie zu der Abrechnung 1998 bisher nicht Stellung nehmen konnten.

Dieser Einwand führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Die Antragsteller haben keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die Unterlagen der Verwalterin zur Jahresabrechnung 1998 in anderen Räumen als den Geschäftsräumen der Verwaltung. Der dahin gehende Anspruch, den die Antragsteller bereits in der Vorinstanz gestellt und mit der Rechtsbeschwerde ausdrücklich nochmals wiederholt hat, wurde vom Erstbeschwerdegericht - insoweit verfahrensfehlerhaft - nicht vorbeschieden. Das Rechtsbeschwerdegericht kann deshalb über den - zulässigen - Antrag selbst entscheiden, nachdem keine weitere Sachaufklärung hierzu erforderlich ist. In der Sache ist der Antrag indes unbegründet.

Jeder Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht in sämtliche Verwalterunterlagen, das keinen weiteren Voraussetzungen unterliegt. Dieser Einsichtsanspruch richtet sich auf die Inaugenscheinnahme von Urkunden. Die Einsichtnahme in die Urkunden findet grundsätzlich in den Räumen des Verwalters statt und ist angemessene Zeit vorher anzukündigen, wobei auf die Bürozeiten und den Bürobetrieb des Verwalters Rücksicht zu nehmen ist (Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl., § 28 WEG Rz. 617). Ferner ist auch anlässlich einer Wohnungseigentümerversammlung Einsicht in die Unterlagen zu geben (Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl., § 28 WEG Rz. 76). Hingegen können die Wohnungseigentümer nicht verlangen, dass ihnen die Verwaltungsunterlagen an einem "neutralen", möglicherweise von ihnen bestimmten Ort zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden. Der Leistungsort für die Tätigkeiten des Verwalters ist nämlich an dessen Sitz, so dass er von dort Auskünf...