OLG Koblenz Urteil vom 16.05.2002 - 5 U 1982/99

Leitsatz (amtlich)

1. Liegen die Voraussetzungen für ein Teilurteil bei einer Mehrheit von Mietern vor, von denen einer zu Unrecht sein Ausscheiden aus dem Mietvertrag behauptet, kann durch Zwischenfeststellungsurteil der Fortbestand des Mietvertrages festgestellt werden, um eine abweichende Entscheidung im Schlussurteil zu vermeiden.

2. Zahlt der Mieter in Kenntnis bestehender Mängel vorbehaltlos den gesamten vertraglich geschuldeten Mietzins, verliert er in entsprechender Anwendung von § 539 BGB die Befugnis, wegen dieser Mängel später die Miete zu mindern.

3. Anknüpfungspunkt für eine Mietminderung ist die vertraglich vereinbarte Nettomiete. Betriebs- und sonstige Nebenkosten bleiben unberücksichtigt.

Normenkette

ZPO § 256 Abs. 2, § 301; BGB §§ 537, 539

Verfahrensgang

LG Mainz (Aktenzeichen 9 O 534/98)

Tenor

1. Auf die Berufungen der Parteien und die in zweiter Instanz erweiterte Klage wird das Urteil der 9. Zivilkammer des LG Mainz vom 26.11.1999 teilweise geändert und wie folgt ergänzt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger über den vom LG zugesprochenen Betrag hinaus weitere 3.336,84 EUR (= 6.526,29 DM) zu zahlen, nebst 4 % Zinsen

a. aus 511,39 EUR (= 1.000,20 DM) seit dem 4.12.1999,

b. aus 549,66 EUR (= 1.075,04 DM) seit dem 6.1.2000,

c. aus 89,48 EUR (= 175 DM) seit dem 4.2.2000,

d. aus weiteren 89,48 EUR (= 175 DM) seit dem 4.3.2000,

e. aus weiteren 89,48 EUR (= 175 DM) seit dem 6.4.2000,

f. aus weiteren 188,32 EUR (= 368,32 DM) seit dem 4.12.1999,

g. aus weiteren 188,56 EUR (= 368,82 DM) seit dem 21.12.1998,

h. .aus 417,64 EUR (= 816,84) DM seit dem 27.3.2000;

sowie 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatz-Überleitungs-Gesetzes vom 9.6.1998 (BGBl. I S. 1242)

i. aus 89,48 EUR (= 175 DM) seit dem 5.5.2000,

j. aus weiteren 89,48 EUR (= 175 DM) seit dem 7.6.2000,

k. aus weiteren 89,48 EUR (= 175 DM) seit dem 6.7.2000,

l. aus weiteren 44,74 EUR (= 87,50 DM) seit dem 4.8.2000,

m. .aus weiteren 899,65 EUR (1.072,85 DM + 686,72 DM) seit dem 6.6.201.

Im Übrigen wird die (Miete und Nebenkosten bis 15.8.2000 sowie anteilige Zinsen betreffende) Klage abgewiesen.

2. Die weitergreifenden Rechtsmittel der Parteien (Miete und Nebenkosten bis 15.8.2000 betreffend) werden zurückgewiesen.

3. Es wird festgestellt, dass der Beklagte H.L. nicht vorzeitig aus dem am 21.7.1995 begründeten und am 15.8.2000 durch Ablauf der vereinbarten Befristung beendeten Mietverhältnis mit dem Kläger über Wohn- und Gewerberäume in der Wormser Str. 50 in Oppenheim ausgeschieden ist.

4. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

6. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der klagende Vermieter nimmt die drei Beklagten aus einem Mietvertrag über Wohn- und Gewerberäume (Blatt 4–17 GA) auf Zahlung (Miete und Nebenkosten) und Durchführung von Renovierungsarbeiten in Anspruch. In zweiter Instanz hat er (nach zwischenzeitlichem Auszug aller Beklagten) seine Anträge erweitert. Er begehrt beziffert weitere Mietrückstände und Nebenkosten bis 15.8.2000 und daneben Ersatz des Mietausfallschadens vom 15.8.2000 bis einschließlich 15.4.2001 sowie die Feststellung, dass die Beklagten wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen weiteren Schadensersatz schulden.

Bei dem Mietobjekt handelt es sich um eine zweigeschossige Villa mit teilweise ausgebautem Mansardendach. Das Mietverhältnis mit zwei Zusatzvereinbarungen (Blatt 18–20 und Bl. 21–23 GA) begann am 15.8.1995; es war bis zum 15.8.2000 befristet. Der Zustand der Mieträume am 15.8.1995 ist an diesem Tag urkundlich festgehalten worden (Bl. 18–21 GA). Die Beklagten übernahmen Renovierungspflichten und schuldeten daher drei Monate keine Miete. Über die Durchführung der Renovierungsarbeiten und den Zustand der Mietsache bei der zwischenzeitlich erfolgten Rückgabe besteht Streit.

Am 6.11.1996 unterzeichneten der Kläger und der zuvor ausgezogene Erstbeklagte eine mit „Aufhebungsvertrag” (Blatt 104 GA) überschriebene Urkunde. Gegen Zahlung von 7000 DM sollte der Erstbeklagte aus dem Mietvertrag ausscheiden. Weiter heißt es in dem Schreiben auszugsweise:

„… Diese Vereinbarung gilt vorbehaltlich, dass die Eheleute S. (Beklagte zu 2 und 3) wie vereinbart den Anteil L. (Erstbeklagter) mit allen Verpflichtungen und einer im Mietvertrag vereinbarten Kautionszahlung übernehmen …”

Der Erstbeklagte zahlte die vereinbarten 7.000 DM an den Kläger. Dieser behielt das Geld, woraus der Erstbeklagte ableitet, der Aufhebungsvertrag sei wirksam geworden.

Ab Juli 1997 wurde die Miete von den Beklagten zu 2) und 3) gemindert. Nach dem Urteil erster Instanz sind auch sie im August 2000 ausgezogen.

Der Kläger hat vorgetragen, ihre vertraglichen Renovierungspflichten hätten die Beklagten nur unzureichend erfüllt. Zur Minderung der Miete seien sie nicht berechtigt. Im Übrigen müssten sie die Mietsache wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzen. Da die Bedingungen des Aufhebungsvertrages nicht erfüllt seien, hafte auch der Erstbeklagte. Neben d...