OLG Karlsruhe Urteil vom 21.12.2007 - 1 U 119/07

Leitsatz (amtlich)

Die Neubegründung eines Mietverhältnisses zwischen dem Erwerber des Mietobjekts und dem Mieter kraft Gesetzes gem. § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") beeinflusst den Lauf der Frist nach § 544 Satz 1 BGB nicht, so dass nach Ablauf von 30 Jahren seit der Überlassung der Mietsache ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

Normenkette

BGB §§ 544, 566

Verfahrensgang

LG Karlsruhe (Urteil vom 24.05.2007; Aktenzeichen 2 O 173/07)

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG Karlsruhe vom 24.5.2007 - 2 O 173/07 - wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt vom Beklagten Räumung und Herausgabe einer Garage.

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Sammelgaragenhalle. Der Beklagte ist Wohnungseigentümer in der Nachbarschaft (Terrassenhaus) und Mieter einer der in der Halle belegenen Garagenbox.

Sowohl das Terrassenhaus des Beklagten als auch die Sammelgarage sowie ein auf demselben Grundstück wie letztere errichtetes Einfamilienhaus wurden von demselben Bauträger, einer gemeinnützigen GmbH, erstellt. Deren Geschäftsführer wurde - nach grundbuchmäßiger Teilung- auch Eigentümer des Einfamilienhauses. In § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 19.12.1975 wurde dabei festgelegt, dass die Sammelgarage nur "zweckbestimmt" genutzt werden dürfe; eine Überlassung oder Nutzung der Garagenhalle für Lagerzwecke, Werkstattbetrieb oder ähnliches sei ausgeschlossen.

Unabhängig davon hatte der Bauträger bei den Vertragsverhandlungen mit dem Beklagten diesem zugesichert, dass mit dem Wohnungseigentum am Terrassenhaus ein Garagenstellplatz veräußert würde. Nach Vorlage der Baugenehmigung für die Sammelgarage und des darauf aufgesetzten Einfamilienhauses war der Bauträger im Hinblick auf die ggf. divergierenden beteiligten Interessen der Eigentümergemeinschaft - Wohnhauseigentümer einerseits und verschiedene Garageneigentümer andererseits - jedoch nicht mehr bereit, die Sammelgarage an die einzelnen Wohnungseigentümer der benachbarten Terrassenhäuser zu veräußern. Ein Verkauf der Terrassenhäuser ohne eine entsprechende Garage wäre jedoch nahezu unmöglich gewesen. Außerdem war auch in der Baugenehmigung für die Terrassenhäuser vom 20.5.1975 aufgegeben worden, die nach der Landesbauordnung in der seinerzeit geltenden Fassung erforderliche Zahl an Stellplätzen nachzuweisen; ohne schriftliche Genehmigung des Bauordnungsamtes dürften diese auch nicht für andere Zwecke verwendet oder verkauft werden.

Bereits in dem Baugenehmigungsantrag vom 27.3.1974 war festgehalten gewesen, dass die erforderlichen Stellplätze auf dem (Sammelgaragen-/Einfamilienhaus-)Grundstück in einer Garagenanlage zur Verfügung gestellt werden würden.

Vor diesem Hintergrund schlossen der Bauträger und der Beklagte am 14.7.1976 einen formularmäßigen Mietvertrag über eine Garage in der Garagenhalle. In § 2 des Vertrages ist unter "Dauer des Vertrages - Kündigung" ausgeführt:

"Das Mietverhältnis läuft vom 1.9.1976 ab auf unbestimmte Zeit. Es kann von jedem Vertragspartner mit einer Frist von 4 Wochen zum Monatsende gekündigt werden, unbeschadet des Rechts des Vermieters zur fristlosen Kündigung nach § 9 dieses Vertrages. Ergänzend hierzu s. § 11."

§ 11 - "Besondere Vereinbarungen" - lautet:

"Die hier vermietete Garage ist zweckbestimmt für die Eigentumswohnung Nr. ... [= Terrassenhaus des Beklagten; Anm. nur hier], für die laut Auflage im Baubescheid vom 20.5.1975 ständig ein Kraftfahrzeug-Stellplatz nachzuweisen ist."

Eine dingliche Absicherung des Garagennutzungsrechts zugunsten des Beklagten erfolgte nicht. Von allen Beteiligten wurde der Abschluss eines Mietvertrags als ausreichend angesehen.

Der Ehemann der Klägerin erwarb zunächst das Wohnungseigentum an dem Einfamilienhaus und in der Folgezeit auch das Teileigentum an der auf demselben Grundstück befindlichen Sammelgarage. Die Klägerin ist seine Erbin.

Nachdem die Klägerin bereits 1997 das Garagenmietverhältnis wegen unberechtigter Untervermietung fristlos gekündigt hatte, begehrte sie - in einem Vorprozess - erfolglos vor dem AG K. vom Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Garage. Die Klage wurde mit Urteil vom 24.6.1997 abgewiesen; die Berufung der Klägerin wurde mit Urteil des LG K. zurückgewiesen, weil die Regelungen des Mietvertrages vom 14.7.1976 dahin auszulegen seien, dass ein Kündigungsrecht für die Vermieterseite habe auf Dauer ausgeschlossen werden sollen.

Mit Schreiben vom 17.11.2006 kündigte die Klägerin erneut den streitgegenständlichen Garagenmietvertrag zum 28.2.2007 - nunmehr unter Verweis auf § 544 BGB.

Erstinstanzlich hat die Klägerin mit vorliegender, zunächst beim Amtgericht eingereichter und von dort ans LG verwiesener Klage beantragt:

Der Beklagte wird verurteilt, die in der Sammelgarage des Anwesens ... gelegene Garagenbox mit der Ordnungsnummer ... zu räumen und an die Klägerin samt aller Schlüssel, ...