OLG Hamm Urteil vom 29.10.2018 - 5 U 34/18

Leitsatz (amtlich)

Wird die betroffene Wohnung in dem der Eintragungsbewilligung beigefügten Aufteilungsplan lediglich in einer horizontalen Ebene dargestellt, lässt sich nach der Grundbucheintragung, die sich hierzu nicht verhält, nicht feststellen, dass sich das Sondereigentum auch auf einen etwaigen über dem Dachgeschoss befindlichen Raum beziehen sollte.

Verfahrensgang

LG Bochum (Aktenzeichen 4 O 245/17)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 24.01.2018 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Bochum abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass der über der Wohnung Nr. 3 im I-Straße in ... I gelegene "Hobbyraum" gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer des P-Straße in I ist.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung i. H. v. 10.000 EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten über die Zugehörigkeit eines nachträglich ausgebauten Raumes über der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung zum Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum.

Der Voreigentümer der Klägerin, der Voreigentümer der Beklagten Dr. T sowie ein Herr U erwarben im Jahr 1986 Wohnungseigentum an den drei Wohnungseinheiten im I in I. Der Rechtsvorgänger der Beklagten erwarb die Wohneinheit Nr. 3. In der Teilungserklärung vom 26.05./19.08.1986 heißt es bezüglich der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung:

"... verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung nebst einem Kellerraum".

Der Dachstuhl des Hauses wurde Ende des Jahres 1986 bzw. im Laufe des Jahres 1987 vollständig saniert. Der Rechtsvorgänger der Beklagten baute den bis dahin bis zur Dachhaut offenen Dachstuhl dergestalt um, dass die im Dachraum stehenden Ständer entfernt wurden und über der Dachgeschosswohnung durch das Einziehen einer Zwischendecke ein etwa 22 qm großer Spitzboden entstand. Der Spitzboden, der mit Heizkörpern, Fenstern und Dachgauben versehen wurde, ist von dem Wohnraum der Dachgeschosswohnung über eine Treppe erreichbar. Seit dem Umbau wird er allein durch die Eigentümer der Wohnung Nr. 3 zu Wohnzwecken genutzt. Zwischen den Parteien ist streitig, wer seinerzeit die Kosten für den Ausbau des Spitzbodens trug.

Ende des Jahres 1999 erwarb die Klägerin durch Auflassung und Eintragung das mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 verbundene Wohnungseigentum von dem Voreigentümer, ihrem Vater.

Mit notarieller Urkunde des Notars K v.d. Q in I vom 19.12.2000 wurde die Teilungserklärung unter Verweis darauf geändert, dass bei der Renovierung und dem Ausbau der Gebäude von den Aufteilungsplänen und der Teilungserklärung abgewichen worden sei. In der geänderten Teilungserklärung heißt es unter anderem, dass ein

"1948/10.000 MEA verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung nebst Spitzboden und Keller, sämtlich im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet (Größe ca. 143 qm)",

gebildet wird. Zudem wurde § 12 der ursprünglichen Teilungserklärung dahin geändert, dass die von der Eigentümergemeinschaft zu tragenden Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung und der Bewirtschaftung von den Sondereigentümern im Verhältnis der Größe ihrer Nutzfläche zu tragen sind, wobei sich für die Wohnungen Nr. 1, 2 und 3 Anteile von 37,5 %, 32,4 % und 30,1 % ergeben. Die Eigentümer bewilligten und beantragten, die Bestimmung dieser Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch einzutragen.

Die Änderung der Teilungserklärung wurde am 22.11.2002 im Grundbuch eingetragen. In den drei Wohnungsgrundbüchern ist unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 19.12.2000 jeweils vermerkt, dass die Teilungserklärung geändert ist, dass die Sondernutzungsrechte aufgehoben sind und dass das Grundbuch von I Blatt ... geschlossen ist.

Zu den Einzelheiten wird auf die Grundbucheintragungen (Bl. 11 ff. d.A.), die Teilungserklärung vom 26.05./19.08.1986 (Bl. 64 ff. d.A.) und die geänderte Teilungserklärung vom 19.12.2000 (Bl. 30 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Beklagten erwarben das mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 verbundene Wohnungseigentum mit notariellem Kaufvertrag vom 17.06.2015 vom Testamentsvollstrecker des verstorbenen Voreigentümers Dr. T.

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin die Feststellung, dass der Spitzboden zum gemeinschaftlichen Eigentum der Miteigentümer gehört.

Sie hat die Auffassung vertreten, an dem ausgebauten Hobbyraum im Spitzboden sei kein Sondereigentum begründet worden. Hintergrund der Änderung sei die Errichtung von drei Garagen gewesen mit der Folge, dass die Regelung über die Sondernutzungsrechte an Pkw-Einstellplätzen habe gestrichen werden können. Zudem habe sich das Wohnflächenverhältnis durch den Ausbau des Spitzbodens verschoben, weshalb man sich verständigt habe, dass zukünftig für Lasten und Kosten ...