OLG Hamm Urteil vom 26.10.2005 - 30 U 121/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schriftformerfordernis für langfristige Zeitmietverträge

Normenkette

BGB § 126 Abs. 1, § 535 Abs. 2, §§ 550, 578

Verfahrensgang

LG Bochum (Urteil vom 11.05.2005; Aktenzeichen 2 O 84/05)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 11.5.2005 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des LG Bochum wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten bleibt nachgelassen, eine Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe

I. Die Kläger schlossen unter dem 12./13.9.2000 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der A. AG, einen Mietvertrag über näher bezeichnete Räume im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss des Hauses ...-Platz 4 in B. zum Betrieb von Bankgeschäften und anderen Finanzdienstleistungen. Dabei wurde der Vertrag auf Seiten der Rechtsvorgängerin der Beklagten von zwei Mitarbeitern, Herrn K. und Herrn T., unterzeichnet. Diese setzten ihre Unterschriften unter den Firmenstempel der A. AG, ohne einen Vertretungszusatz hinzuzufügen. Hinsichtlich der Mietzeit trafen die Vertragspartner in § 2 folgende Regelung:

"1. Das Mietverhältnis beginnt am 1.11.2000 und wird auf fünf Jahre bis zum 30.10.2005 fest abgeschlossen.

Darüber hinaus wird der Mieterin ein Optionsrecht für weitere fünf Jahre eingeräumt. Das Optionsrecht gilt (als) ausgeübt, wenn die Mieterin nicht mehr mit einer Frist von 12 Monaten zum Ende der festen Mietzeit erklärt, dass sie auf das Optionsrecht verzichte.

Nach Ablauf der festen Mietzeit, einschließlich der etwa in Anspruch genommenen Optionszeit, verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr, wenn es nicht mit einer Frist von 12 Monaten von einer der Parteien gekündigt wird. ..."

Bezüglich der Miete und der Nebenkosten ist in dem Vertrag Folgendes geregelt:

"§ 3 - Miete und Nebenkosten

1. Die Miete beträgt monatlich 24.810,00 DM.

2. Die Nebenkosten hat die Mieterin anteilig zu tragen (vermietete Fläche/Gesamtmietfläche) ...

4. Die Kosten für die Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Be- und Entwässerung kann der Vermieter im Verhältnis der an die Mieterin vermieteten Fläche zur Gesamtmietfläche des Vermieters umlegen.

Erhöhungen der vorbezeichneten Kosten sowie der Grundsteuer kann der Vermieter im Verhältnis der an die Mieterin vermieteten Fläche zur Gesamtmietfläche des Vermieters umlegen. ...

§ 4 - Zahlung der Miete und der Nebenkosten

1. Die Miete und Nebenkosten sind monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats porto- und spesenfrei an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen.

Die Miete ist auf das Konto bei Sparkasse Bochum Kto.... einzuzahlen. ...

2. Die Nebenkosten (Heizkosten s. § 5) werden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben. Einmal jährlich wird mit der Mieterin abgerechnet.

Der Ausgleich der Nachzahlung bzw. der Gutschrift ist zu dem auf die Abrechnung folgenden Mietzahlungstermin zu leisten.

§ 5 - Sammelheizung und Warmwasserversorgung ...

2. Die Mieterin ist verpflichtet, die anteiligen Betriebs- und Wartungskosten zu zahlen. ...

3. Die Mieterin hat mit der jeweils fälligen Miete einen Vorschuss zu leisten (s. § 3).

Bei einer Erhöhung oder Senkung der Brennstoffpreise kann der Vermieter die Vorschüsse neu festsetzen.

4. Spätestens am 30.6. eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. Der Ausgleich der Nachzahlung bzw. der Gutschrift hat zu dem auf die Abrechnung folgenden Mietzahlungstermin zu erfolgen. ..."

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf die Kopie auf Bl. 23 bis 31 d.A. verwiesen.

Der Mietvertrag vom 12./13.9.2000 ersetzte einen zwischen der früheren Grundstückseigentümerin, der Mutter der Kläger, und der A. AG geschlossenen Mietvertrag vom 28.3./3.4.1990. Der monatliche Mietzins betrug ebenfalls 24.810 DM (= 12.685,15 EUR). Für die Nebenkosten Wasser, Strom, Heizung, Straßenreinigung, Kanalbenutzung, Kaminkehrgebühr, Abfallbeseitigung, Fahrstuhlbenutzung und Grundsteuern wurde eine Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. 600 DM (= 306,78 EUR) vereinbart.

Die Rechtsvorgängerin der Beklagten zahlte die monatliche Miete von 24,810 DM (= 12.685,15 EUR) und leistete Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 600 DM (= 306,78 EUR) monatlich, und zwar einvernehmlich auch für Fahrstuhlkosten, Versicherung und Grundsteuer. Nachdem die Beklagte im Jahre 2004 die A. AG übernommen hatte, setzte sie die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen fort. Weder die Beklagte noch ihre Rechtsvorgängerin erklärten ausdrücklich einen Verzicht auf das Optionsrecht.

Mit Schreiben vom 17.2.2005 erklärte die Beklagte zum 30.9.2005, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin, die Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führte sie aus, dass das Mietverhältnis ungeachtet der Regelungen über die Laufzeit des Vertrages unbefris...