OLG Hamm Urteil vom 18.08.2006 - 34 U 146/05

Verfahrensgang

LG Essen (Entscheidung vom 05.09.2005; Aktenzeichen 18 O 142/05)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 05.09.2005 verkündete Urteil des Einzelrichters der 18. Zivilkammer des Landgerichts Essen wird auf ihre Kosten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Rückübertragung des im Tenor des landgerichtlichen Urteils bezeichneten Grundeigentums insgesamt lastenfrei hinsichtlich in Abteilung III des Grundbuchs eingetragener Belastungen auf die Beklagte zu 1) zu erfolgen hat.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung in Höhe von 120 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht der Kläger und die Drittwiderbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Beschwer der Beklagten übersteigt 20.000,00 Euro.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Beklagte zu 1) kauft Altwohnbestände auf, nimmt an ihnen Renovierungsmaßnahmen vor und verkauft sie nach Aufteilung in Wohnungseigentum weiter. Aus dem Erwerb einer solchen Eigentumswohnung nimmt der Kläger die Beklagten auf Schadensersatz aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau in Anspruch.

Der Kläger und seine Ehefrau erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 19.05.2000 von der Beklagten zu 1), deren Komplementär der Beklagte zu 2) ist, die Eigentumswohnung O, O-Str., 1. OG rechts, Nr. ## des Aufteilungsplans, zu einem Kaufpreis von 156.240,00 DM (79.884,24 EUR). Der Kaufvertrag wurde vollzogen.

Zugleich schlossen die Parteien einen Vertrag über die Einziehung und Verwendung von Mieteinnahmen (Mietpool), wonach die Beklagte zu 1) als Verwalterin tätig werden, die Miete dieser und anderer Wohnung vereinnahmen, eine Instandhaltungsrücklage bilden, die Maßnahmen zur Instandhaltung treffen sowie die Hausgelder bezahlen und die verbleibenden Gesamtmieteinnahmen sodann nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen an die Poolmitglieder auszahlen sollte.

Die Finanzierung des Wohnungskaufs erfolgte neben Eigenkapital iHv. 10.240,00 DM über nacheinander geschaltete Bausparverträge mit der C-Bausparkasse und entsprechende Vorfinanzierungsdarlehen, denen jeweils schriftliche Anträge des Klägers und seiner Ehefrau zugrunde lagen und zu deren Absicherung zum einen eine Grundschuld in Höhe der Gesamtdarlehenssumme von 146.000,00 DM bestellt wurde und zum anderen sich der Kläger und seine Ehefrau u.a. verpflichteten, die Mitgliedschaft im Mietpool nur mit Zustimmung der Bausparkasse zu kündigen.

Diesen Vertragsabschlüssen waren Beratungsgespräche des Klägers und seiner Ehefrau mit Mitarbeitern der Beklagten zu 1) vorangegangen, im Rahmen derer diese auch das gewählte Finanzierungsmodell vorgeschlagen, beworben und vermittelt haben. Tenor der Beratungsgespräche war im Wesentlichen, dass es sich bei dem Erwerb der Immobilie um eine wertbildende Anlageform auch zum Zwecke der Altersvorsorge handele. Dem Kläger und seiner Ehefrau wurden verschiedene Unterlagen vorgelegt, u.a. sog. Besuchsaufträge vom 15. bzw. 19.05.2000, in denen die Sparraten für das 1. bis 3. Jahr mit 109,50 DM, für das 4. bis 6. Jahr mit 153,30 DM, für das 7. bis 9. Jahr mit 211,70 DM und ab dem 10. Jahr mit 270,10 DM angegeben sind. Außerdem erhielten der Kläger und seine Ehefrau im Rahmen einer Unterlagensammlung mit der Bezeichnung "Vorsorge durch Eigentum" eine Musterrentabilitätsberechnung hinsichtlich der Belastung, aus der sich ebenso wie aus den Besuchsaufträgen ein Refinanzierungsanteil von 504,00 DM oder 9,00 DM/qm pro Monat aus Mieteinnahmen abzüglich Verwaltungskosten von 50,00 DM, mithin 454,00 DM monatlich (8,11 DM/qm), entnehmen lässt. Dieser Betrag ist an den Kläger und seine Ehefrau in dem Zeitraum vom Beitritt zum Mietpool bis April 2003 auch ausgekehrt worden. Aufgrund von Unterdeckungen des Mietpools mussten der Kläger und seine Ehefrau gemäß Beschlüssen der Mietpoolversammlung für das Jahr 2001 eine Nachzahlung in Höhe von 438,11 DM, für das Jahr 2002 iHv. 252,00 Euro, für das Jahr 2003 iHv. 604,80 Euro und für das Jahr 2004 iHv. 224,00 Euro erbringen. Außerdem erhielten der Kläger und seine Ehefrau seit Mai 2003 wegen des anhaltenden Defizits des Mietpools nur noch 176,13 Euro monatlich ausgekehrt. Die Beklagte zu 1) erteilte Abrechnungen zum Mietpool, aus denen sich Unterdeckungenfür 2000 iHv. 111.566,63 DM bei einem negativen Banksaldo von 22.360,02 DM,für 2001 iHv. 239,628,00 DM bei einem negativen Banksaldo von 159.882,34 DM,für 2002 iHv. 420.943,65 Euro bei einem negativen Banksaldo von 129.770,83 Euro,für 2003 iHv. 93.368,88 Euro bei einem positiven Banksaldo von 1.317,89 Euro undfür 2004 iHv. 109.200,97 Euro bei einem positiven Banksaldo von 4.501,41 Euro

ergeben.

Im Jahre 2002 nahm der Mietpool ein Darlehen der Wohnungseigentümergemeinschaft iHv. 250.000,00 Euro in Anspruch.

In seinem erstinstanzlichen Vorbringen hat der Kläger die Auffassung vertreten, dass zwischen ihm und seiner Ehefrau einerseits und der Beklagten zu 1) anderer...