OLG Hamm Urteil vom 09.03.2020 - 18 U 136/18

Leitsatz (amtlich)

Eine verfestigte Interessenkollision als Vorrausetzung einer unechten Verflechtung liegt nicht in dem bloßen Umstand begründet, dass in dem Grundbuch des vermittelten Grundstücks eine Grundschuld eingetragen ist, welche die Darlehnsforderung einer Bank gegen den Makler sichert. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, wie etwa eine Verschuldung des Maklers und ein Verzug mit der Zahlung der Zinsraten des gesicherten Darlehns. In einer solchen Konstellation könnte ggf. auf sein Interesse an einem möglichst schnellen Verkauf des vermittelten Grundstücks und auf eine Interessenkollision geschlossen werden, wenn er an dem Veräußerungserlös ganz oder teilweise partizipiert.

Normenkette

BGB §§ 652, 654

Verfahrensgang

LG Essen (Aktenzeichen 16 O 264/17)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 22.10.2018 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Essen abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 8.746,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.04.2017 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 808,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.01.2018 zu zahlen.

Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen und die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Der Kläger nimmt den Beklagten auf Provisionszahlung für die Vermittlung eines Grundstücks in der T-straße Hhellip; in F in Anspruch.

Das Objekt wurde im Juli 2016 auf der Internetplattform "J" eingestellt. Zu diesem Zeitpunkt stand das Grundstück im Eigentum der Mutter des Klägers, Frau L.

Am 02.08.2016 meldete sich der Beklagte bei dem Kläger über ein Kontaktformular auf der Internetseite "J" und bekundete sein Interesse an der Immobilie. In einer darauffolgenden E-Mail bot der Kläger ihm die Übersendung des Exposés an und teilte u.a. mit:

"Bitte bestätigen Sie durch Klick auf Ja, ich stimme zu und möchte das Exposé öffnen, dass Sie die am Ende dieser E-Mail angefügte Widerrufsbelehrung gelesen haben, über die Rechtsfolgen des Widerrufs belehrt worden sind und dass L2 Immobilien vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Dienstleistung beginnen darf."

Der Beklagte erklärte sich hiermit einverstanden, woraufhin der Kläger ihm das Exposé übersandte. In dem Exposé wurde das Grundstück zu einem Kaufpreis von 289.000,- EUR angeboten. Außerdem enthielt es folgenden Text (vgl. Bl. 9 d.A.): "Provision für Käufer: 3,57 % Die Käuferprovision beträgt 3% vom Kaufpreis zzgl. 19 % MwSt.".

Nach dem Erhalt des Exposés kam es zu mehreren persönlichen Treffen zwischen den Parteien. Bei einem Gespräch im Büro des Klägers am 19.08.2016 teilte er dem Beklagten mit, dass Eigentümerin und Verkäuferin seine Mutter sei und zu seinen Gunsten ein Nacherbenvermerk im Grundbuch eingetragen sei.

Am 06.09.2016 schlossen der Beklagte und Frau L vor dem Notar O einen Kaufvertrag über das Grundstück zu einem Kaufpreis von 245.000,- EUR. Seit dem 27.04.2017 ist der Beklagte Eigentümer des Grundstücks.

Ausweislich des vom 22.08.2016 datierenden Grundbuchauszugs des streitgegenständlichen Grundstücks war in der Abteilung II unter der laufendenden Nummer 4 Nacherbschaft angeordnet. Danach trat die Nacherbschaft ein mit dem Tod der Vorerbin. Nacherbe war unter anderem der Kläger. Die Vorerbin war von den Beschränkungen des § 2136 BGB befreit. Eingetragen wurde der Vermerk am 10. September 1997.

Zudem waren in der Abteilung III unter der laufenden Nummer 11 eine Grundschuld in Höhe von 300.000,- DM nebst Zinsen und einer einmalig fälligen Nebenleistung für die E AG Filiale in E2 (brieflos eingetragen am 27.06.2001) und unter der laufenden Nummer 12 eine Grundschuld in Höhe von 30.000,- EUR nebst Zinsen für die E3 AG Filiale F (brieflos eingetragen am 16.05.2006) eingetragen. Die Grundschuldbestellung in der Abteilung III unter der laufenden Nummer 11 diente zur Sicherheit von Kreditverbindlichkeiten des Klägers in Bezug auf sein Bauobjekt T-platz ... in F. Verbunden mit einem Treuhandauftrag übersandte die E3 AG am 15.09.2016 dem Notar O eine Löschungsbewilligung für beide im Grundbuch eingetragenen Grundschulden, mit der Maßgabe, darüber nur zu verfügen gegen Überweisung eines Betrags in Höhe von 153.387,56 EUR (= 300.000,- DM). Der Treuhandauftrag wurde befristet bis zum 15.12.2016 (vgl. Anl. B7 = Bl. 106 f.d.A.). Am 08.12.2016 trat der Kläger eine bei der D AG geführte Lebensversicherung, bei der er zugleich Versicherungsnehmer und versicherte Person war, an die E3 AG ab. Infolgedessen teilte letztere dem Notar O mit Schreiben vom 20.12.2016 mit, dass der Treuhandauftrag vom 15.09.2016 dahingehend geändert werde, dass der Notar auflagenfrei über die Löschungsbewilligung der E verfügen könne (vgl. Bl. 283 d.A.). Der Kaufpreis für das streitgegenständliche Grundstück wurde am 29.1...