Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Kein Grundbuchberichtigungsanspruch des Verwalters und der Wohnungseigentümer gem. § 894 BGB. Grundbuchsache. im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil

 

Leitsatz (amtlich)

1. Hat das Grundbuchamt bei einem Wohnungseigentum einen Eigentumswechsel unter Verstoß gegen eine durch die Teilungserklärung begründete rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung (§ 12 WEG) eingetragen, so ist: die Beschwerde des Verwalters mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruches unzulässig.

2. Weder dem Verwalter noch den übrigen Wohnungseigentümern steht in einem solchen Fall ein Grundbuchberichtigungsanspruch gem. § 894 BGB zu.

 

Normenkette

GBO § 53 Abs. 1; BGB § 894

 

Verfahrensgang

LG Essen (Aktenzeichen 11 T 473/00)

 

Tenor

Die weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Wertfestsetzung des Landgerichts abgeändert wird.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der ersten und der weiteren Beschwerde wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.

 

Gründe

I.

Das vorgenannte Wohnungseigentum ist im Grundbuch mit der Maßgabe eingetragen, daß der Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf (§ 12 WEG). Als Eigentümer eingetragen war seit dem 27.03.1996 Herr Fritz D. . Dieser hat durch notariellen Vertrag vom 09.08.2000 das Wohnungseigentum an Frau Elke B. verkauft und aufgelassen; die für den Verkäufer zunächst durch eine vollmachtlose Vertreterin abgegebenen Erklärungen hat dieser durch notariell beglaubigte Erklärung vom 14.08.2000 genehmigt. Dem am 20.11.2000 bei dem Grundbuchamt eingegangenen Antrag des Notars auf Vollzug der Eigentumsumschreibung war u. a. beigefügt die notariell beglaubigte Erklärung des Geschäftsführers K. der G. Grundbesitzverwaltung GmbH vom 27.09.2000, in dem diese in ihrer Eigenschaft als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage dem Kaufvertrag nebst Auflassung vom 09.08.2000 zustimmte. Die G. Grundbesitz Verwaltung GmbH war durch Beschluß des Amtsgerichts E. vom 06.01.2000 im Wege der einstweiligen Anordnung zur Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage bestellt worden. Aufgrund dieser Eintragungsunterlagen hat das Grundbuchamt am 11.12.2000 Frau B. als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Die Beteiligte ist durch Beschluß der Eigentümerversammlung vom 17.10.2000 zur neuen Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage bestellt worden. Sie hat mit Schreiben vom 04. und 06.12.2000 der beantragten Eigentumsumschreibung widersprochen. Die Zustimmungserklärung der G. Grundbesitzverwaltung GmbH sei ihrer Auffassung nach unwirksam. Denn zum Zeitpunkt ihres Eingangs bei dem Grundbuchamt am 20.11.2000 sei bereits das Amt der früheren Verwalterin beendet gewesen. Darüber hinaus habe sie mit Schreiben vom 06.12.2000 gegenüber Herrn K. die erteilte Zustimmung gem. § 183 BGB wirksam im Hinblick darauf widerrufen, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen erheblicher Wohngeldrückstände, die die Erwerberin hinsichtlich einer anderen Wohnung der Anlage habe entstehen lassen, zur Verweigerung der Veräußerungszustimmung berechtigt sei.

Durch Beschluß vom 13.12.2000 hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes „den Widerspruch zurückgewiesen”.

Gegen diesen Beschluß hat die Beteiligte mit Schreiben vom 13.12.2000 Beschwerde mit dem Antrag eingelegt, das Grundbuchamt zur Eintragung eines Widerspruches gem. § 53 Abs. 1 S. 1 GBO gegen die Eigentümereintragung vom 11.12.2000 anzuweisen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 28.12.2000 die Beschwerde als unzulässig verworfen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten, die sie mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 05.02.2001 bei dem Oberlandesgericht eingelegt hat.

II.

Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 78, 80 GBO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten folgt bereits daraus, daß das Landgericht ihre erste Beschwerde als unzulässig verworfen hat.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil das Landgericht die Erstbeschwerde der Beteiligten zu Recht als unzulässig erachtet hat.

Zutreffend ist der Ausgangspunkt der landgerichtlichen Entscheidung, daß die Beschwerde sich gegen die am 11.12.2000 erfolgte Eigentümereintragung richtet. Da es sich um eine Eintragung handelt, die dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs unterliegt, war die erste Beschwerde der Beteiligten gem. § 71 Abs. 2 S. 2 GBO nur mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs gem. § 53 Abs. 1 S. 1 GBO zulässig. Dem trägt die Antragstellung der Beteiligten im Erstbeschwerdeverfahren Rechnung.

Die Kammer hat zu Recht die Befugnis der Beteiligten zur Einlegung der ersten Beschwerde mit diesem Ziel verneint. Der Amtswiderspruch dient wie derjenige nach § 899 BGB der Sicherung eines Grundbuchberichtigungsanspruches nach § 894 BGB gegenüber einem möglichen gutgläubigen Dritterwerb. Die mit diesem Ziel beschränkte Beschwerde kann deshalb nach gefestigter Rechtsprechung nur derjenige einlegen, der einen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 89...

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