OLG Hamburg Urteil vom 11.09.2019 - 5 U 128/16

Verfahrensgang

LG Hamburg (Aktenzeichen 321 O 35/12)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 21.06.2016, Az. 321 O 35/12, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Dieses Urteil und die angefochtene Entscheidung sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt die Beklagte auf Vorschuss für Mängelbeseitigungskosten wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum (Dachunterstände) der im Jahr 2000 von der Beklagten als Bauträgerin errichteten Wohnanlage K. in R. in Anspruch.

Im Jahr 2000 schloss die Beklagte Bauträgerverträge mit den jeweiligen Erwerbern. Auf den von der Klägerin exemplarisch vorgelegten Vertrag für die Ersterwerber (Anlage K 2) wird Bezug genommen. § 9 Ziffer 9 des Bauträgervertrags lautet wie folgt: "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch den Verwalter zusammen mit dem in der ersten Eigentümerversammlung zu wählenden Abnahmeausschuß. Zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft ist insoweit lediglich der Abnahmeausschuß berechtigt. Wahl und Zusammensetzung des Abnahmeausschusses obliegen ausschließlich der Eigentümergemeinschaft. Bei der Wahl des Abnahmeausschusses hat die Verkäuferin, auch wenn sie Eigentümer einer oder mehrerer Wohnungseigentumseinheiten ist, kein Stimmrecht." Über die Wirksamkeit dieser Klausel und die weiteren Folgen streiten die Parteien.

Am 18.07.2001 fand eine Abnahmebegehung zwischen Vertretern der Beklagten, dem Verwalter und den Mitgliedern des Abnahmeausschusses hinsichtlich aller Teile des Gemeinschaftseigentums statt; am 11.10.2001 erfolgte eine Nachabnahme.

Im Jahr 2002 zeigten sich erste Farbabplatzungen sowie Feuchtigkeit an den Dachunterständen der Häuser. Daraufhin erstellte der Sachverständige S. im Auftrag der Beklagten ein Gutachten (Anlage K 6). Im Anschluss wurden von Seiten der Beklagten Sanierungsarbeiten ausgeführt.

Wohnungseigentum, das zunächst im Eigentum der Beklagten verblieben war, wurde in der Folgezeit ebenfalls noch verkauft. § 7 dieser sogenannten "Nachzüglerverträge" (Anlage K 3, datierend aus 2004) lautet auszugsweise wie folgt: "Die Parteien stellen fest, dass der Kaufgegenstand im Jahr 2000 fertiggestellt ist, keine Bauleistungen mehr geschuldet werden und zwischenzeitlich bewohnt war. Der Kaufgegenstand wird mit der Beschaffenheit verkauft, wie er dem Käufer nach der Besichtigung bekannt ist. Rechte des Käufers wegen Sachmängeln etwa des baulichen Zustands, der Größe oder versteckter Mängel werden ausgeschlossen, es sei denn, der Verkäufer handelt arglistig oder vorsätzlich."

Mit Schreiben vom 14.10.2008 (Anlage K 7) teilte die Beklagte dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit, dass die geplanten Sanierungsmaßnahmen an Dach und Fassade der Wohnanlage freigegeben worden seien.

Die Arbeiten wurden seitens der Beklagten ausgeführt und mit Datum vom 30.06.2009 durch die Eigentümergemeinschaft abgenommen (Anlage K 8). Ziffer 7 des Abnahmeprotokolls lautet wie folgt: "Die Gewährleistungspflicht für diese Leistungen des Verkäufers mit Ausnahme der unter Ziffer 3 erwähnten Restarbeiten und Mängel beginnt heute und endet, sofern keine Hemmung oder Unterbrechung eintritt, entsprechend der vertraglich festgelegten Gewährleistungsfrist."

Im Jahr 2010 traten wiederum Durchfeuchtungen des Dachunterschlages im Dachrandbereich der Häuser 53 a und b mit entsprechenden Verfärbungen auf. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 16.08.2010 (Anlage K 9) unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auf. Die Beklagte berief sich mit Schreiben vom 24.08.2010 (Anlage K 10) auf die "evident" eingetretene Verjährung und bot Gespräche lediglich im Kulanzwege an.

Die Klägerin beauftragte daraufhin den Sachverständigen P., der ein Gutachten (Anlage K 11) erstellte. Für seine Tätigkeit stellte der Sachverständige P. der Klägerin mit Datum vom 11.05.2011 und 09.08.2011 insgesamt 3.683,53 EUR in Rechnung (Anlage K 14).

Mit Beschluss vom 11.01.2012 (Anlage K 15) zog die Klägerin die Ansprüche wegen Mängeln an den Dachunterständen an sich. Der Verwalter wurde von der Eigentümergemeinschaft bevollmächtigt, den klägerischen Prozessbevollmächtigten mit der Erhebung einer Vorschussklage zu beauftragen und die Sachverständigenkosten P. ebenfalls geltend zu machen.

Die Klägerin hat vorgetragen:

Die vertragliche Regelung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums gemäß § 9 Ziffer 9 des Bauträgervertrages sei als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam gemäß § 307 BGB. Die Bauträgerverträge mit den Ersterwerbern seien inhaltsgleich geschlossen worden. Durch die Klausel werde dem jeweiligen Erwerber das nach dem Gesetz zustehende Recht auf eigene Abnahme des Gemeinschaftseigentums entzogen. Eine Abnahme durch den Abnahmeausschuss sei mangels wirksamer Bevollmächtigung nicht erfolgt. Die fehlende Abnahme sei auch nicht konk...