OLG Hamburg Beschluss vom 15.03.2011 - 13 W 15/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Veräußerungsbeschränkung bei Wohnungseigentum: Erteilung der Zustimmung durch den Verwalter

Normenkette

WoEigG § 12; BGB § 183 S 1, § 873 Abs. 2; GBO § 29

Verfahrensgang

AG Hamburg-Barmbek

Tenor

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 - 3 gegen die Zwischenverfügung des AG Hamburg-Barmbek - Grundbuchamt - vom 28.2.2011 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I. Die Beteiligten wenden sich mit ihrer Beschwerde gegen die Auffassung des Grundbuchamtes, dass die Veräußerung des betroffenen Wohnungs-/Teileigentums vom den Beteiligten zu 1 und 2 an die Beteiligte zu 3 mit Vertrag vom 12.8.2009 nur im Grundbuch eingetragen werden könne, wenn in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werde, dass die Verwalterin der betroffenen WEG, die unter dem 25.8.2009 in notariell beglaubigter Form ihre Zustimmung zu dem Geschäft erteilt hatte, diese Funktion auch noch zum Zeitpunkt des Einganges des Eintragungsantrages beim Grundbuchamt am 25.2.2011 ausübte.

Sie sind der Auffassung, dass die Verwalterzustimmung schon mit Eingang beim von den Beteiligten beauftragten Notar am 26.8.2009 wirksam geworden sei, da die Parteien insoweit abweichend von der Grundregel des § 182 Abs. 1 BGB im Vertrag eine Empfangszuständigkeit des Notars festgelegt hätten. Die Entscheidung des OLG Hamm (Rpfleger 2011, 28), auf die sich das Grundbuchamt berufe, sei sachlich falsch, da § 12 WEG nicht eine Verfügungsbeschränkung (auf die §§ 878, 873 BGB anwendbar wären) begründe, sondern vielmehr im Wege der Inhaltsänderung den Rechtsinhalt des Wohnungseigentumsrechts einschränke, womit §§ 878, 873 BGB nicht einschlägig seien. Wegen der Einzelheiten der Begründung des Rechtsmittels wird auf die Beschwerdeschrift vom 28.2.2011 Bezug genommen.

II. Die zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, das Grundbuchamt hat zu Recht einen Nachweis der Fortdauer des Verwalteramtes der Fa. B. K. Grundstücksverwaltung über den 31.12.2009 hinaus in der Form des § 29 GBO gefordert.

Die Zustimmung nach § 12 WEG ist bis zu dem Zeitpunkt frei widerruflich, in dem der Antrag auf Eigentumsumschreibung bei dem Grundbuchamt eingegangen ist; der Senat folgt insoweit der überwiegend vertretenen Auffassung (OLG Hamm Rpfleger 2011, 28, 29; Weitnauer-Lüke, Wohnungseigentumsgesetz, 9, Aufl. 2005, § 12 Rz. 13; Bärmann-Wenzel, Wohnungseigentumsgesetz, 10. Aufl. 2008, § 12, Rnrn 32, 36).

Dies ergibt sich zunächst schon direkt aus § 183 S. 1 BGB. Dass grundsätzlich §§ 182 - 184 BGB auf die Zustimmung nach § 12 WEG anzuwenden sind, ist allgemeine Ansicht und wird auch von der Beschwerde nicht in Zweifel gezogen.

Da gem. § 12 WEG sowohl das schuldrechtliche als auch das dingliche Geschäft an die Zustimmung (in diesem Falle) des Verwalters gebunden sind, zur Vollendung des dinglichen Geschäftes aber auch die Eintragung im Grundbuch gehört, folgt aus der Anwendung des § 183 S. 1 BGB die Widerruflichkeit dieser Einwilligung, denn Vornahme des Rechtsgeschäfts i.S.d. § 183 S. 1 BGB meint die volle Verwirklichung des gesamten rechtsgeschäftlichen Tatbestandes (MünchKomm/Schramm, 5. Aufl. 2006, § 183 Rz. 1). Dieser allgemeine, für jede Einwilligung i.S.d. § 183 BGB geltende Grundsatz wird lediglich insoweit modifiziert, als mit Rücksicht auf § 873 Abs. 2 BGB der Widerruf bereits nach Stellung des Eintragungsantrages beim Grundbuchamt - und nicht erst mit vollzogener Eintragung - nicht mehr möglich ist. Damit aber ist zugleich der Schluss zu ziehen, dass auch die Berechtigung zur Erklärung der Zustimmung - und damit auch zum Widerruf derselben - bis zum nach § 873 Abs. 2 BGB entscheidenden Zeitpunkt der Antragstellung vorliegen muss und ein Verlust dieser Rechtsposition die Zustimmung unwirksam werden lässt (Bärmann-Wenzel, a.a.O., § 12 Rz. 36; Staudinger/Gursky, Bürgerliches Gesetzbuch, Bearbeitung 2009, § 183 Rz. 28).

Auf die feinsinnige Unterscheidung in Verfügungsbeschränkung bzw. inhaltliche Beschränkung des Eigentums - so die Beschwerdeschrift, S. 1 unten - kommt es hiernach nicht an: Auch wenn §§ 873 Abs. 2, 878 BGB nicht (direkt) anwendbar sein sollten, würde dies nichts daran ändern, dass der Rechtserwerb des neuen Eigentümers erst mit Vollzug des dinglichen Geschäfts eintritt und insoweit die Zustimmung nach § 12 WEG noch zu diesem Zeitpunkt wirksam sein muss.

Soweit die Beschwerdeführer darauf hinweisen, dass dies zu dem widersinnigen Ergebnis führe, dass das schuldrechtliche Grundgeschäft sofort wirksam werden würde, der dingliche Vollzugsakt aber bis zur Antragstellung widerruflich wäre (ähnlich MünchKomm/Commichau, 5. Aufl. 2009, § 12 WEG, Rz. 45, wonach beide Geschäfte einheitlich beurteilt werden müssten), trifft auch dieser Einwand nicht zu: Denn dieser - in der Tat schwer hinzunehmende - Widerspruch lässt sich zwanglos dadurch auflösen, dass auch die Einwilligung zum Grundgeschäft bis zum nach § 873 Abs. 2 BGB relevanten Zeitpunkt als widerruflich angesehen wird. Die hierin liegende Durchbrechung des Grundsatzes der ...