OLG Hamburg Beschluss vom 13.01.2000 - 4 U 112/99

Tenor

Ist eine Staffelmietvereinbarung wegen eines unangemessen hohen Entgelts (§ 5 Abs. 2 WiStG) teilweise nichtig, führt dies nicht zum Wegfall der folgenden Staffelbeträge. Deren Wirksamkeit ist selbständig im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt des jeweils bestimmten Anfangstermins zu beurteilen.

Tatbestand

I.

Die Klägerin mietete vom Beklagten mit Wirkung vom 15. Mai 1994 eine 42 qm große Dachgeschoßwohnung. Der anfängliche Mietzins von 820,00 DM netto/kalt sollte sich ab 1. Mai 1995 auf 861,00 DM und ab 1. Mai 1996 bis 1. Mai 2003 jährlich auf weitere im Vertrag ausgewiesene Beträge erhöhen. Die Klägerin hat Rückzahlung eines Teils der für den Zeitraum bis Januar 1998 gezahlten Mietzinsen wegen Mietpreisüberhöhung verlangt und desweiteren die Feststellung, daß der Mietzins ab Februar 1998 13,50 DM pro qm betrage.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 4. Juni 1998 der Zahlungsklage weitgehend stattgegeben, da im Mai 1994 ein geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG bestanden habe und eine Mietpreisüberhöhung im Sinne dieser Vorschrift für die gesamte Mietzeit bis Februar 1998 entsprechend den Berechnungen der Klägerin anzunehmen sei. Die beantragte Feststellung hat das Amtsgerichts ebenfalls getroffen.

Auf die Berufung des Beklagten hat die Klägerin im Wege der Anschlußberufung den Feststellungsantrag präzisiert und dahingehend erweitert, daß mit Wirkung ab 1. Mai 1998 die vertraglichen Staffelmietvereinbarungen entfallen. Wegen der Überhöhung der bisherigen Mietzinsstaffeln seien auch die künftigen Staffeln hinfällig.

Das Landgericht hat durch Teilurteil vom 5. März 1999 die Berufung des Beklagten bezüglich der Zahlungsverpflichtung zurückgewiesen. Es möchte auch seine Berufung hinsichtlich der Feststellungsklage zurückweisen und der Anschlußberufung der Klägerin stattgeben, sähe sich aber daran teilweise gehindert, wenn die überwiegende Meinung zuträfe, daß die Wirksamkeit künftiger Mietzinsstaffeln erst zum Zeitpunkt ihres jeweiligen Inkrafttretens festgestellt werden könne. Diese Frage sei von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden.

Das Landgericht hat dem Senat deshalb mit Beschluß vom 1. April 1999 folgende Frage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt:

Führt der Umstand, daß einzelne, bereits „in Kraft getretene” Staffeln einer Staffelmietzinsvereinbarung wegen wesentlicher Überschreitung des üblichen Entgelts im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG teilweise nichtig sind, zur Unwirksamkeit der Staffelmietzinsabrede insgesamt mit der Folge, daß die für die Zukunft vereinbarten Staffelabreden ersatzlos entfallen und der Vermieter bei entsprechend gestiegenem ortsüblichen Vergleichsmietzins eine künftige Mieterhöhung allein nach § 2 MHG vornehmen kann, oder hat dies keinen Einfluß auf die künftigen Staffelabreden, so daß deren Vereinbarkeit mit § 5 Abs. 2 WiStG stets erst bei ihrem Wirksamwerden und einem vorzunehmendem Vergleich mit dem dann aktuellen ortsüblichen Vergleichsmietzins zu prüfen ist?

Wegen der weiteren Begründung des Vorlagebeschlusses wird auf die Veröffentlichung in NZM 1999, 401 und WuM 1999, 274 verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage ist nach § 541 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 ZPO zulässig. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt.

Das Landgericht hat dargelegt, weshalb es auf die Beantwortung der vorgelegten Frage ankommt. Soweit es in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht die Staffelmietvereinbarung für wirksam gehalten hat, obwohl der erste Mietzins schon vor Ablauf der notwendigen Jahresfrist (§ 10 Abs. 2 Satz 4 MHG) geändert werden sollte, geht der Senat davon aus, daß dies aus vertretbaren Gründen geschehen ist, wie zum Beispiel über eine ergänzende Vertragsauslegung (vgl. LG Hamburg ZMR 1999, 339).

Die vorgelegte Frage ist eine Rechtsfrage, da es – wie noch auszuführen ist – um die Auslegung des § 5 WiStG im Rahmen von § 134 BGB geht. Ob auch dann eine Rechtsfrage anzunehmen wäre, wenn es um die Ermittlung des (hypothetischen) Parteiwillens im Rahmen von § 139 BGB ginge, wie das Landgericht meint, kann dahingestellt bleiben.

Der notwendige Bezug zum Wohnraummietrecht ist bei der Auslegung des § 5 WiStG gegeben.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, daß eine Divergenzvorlage gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 ZPO nicht in Betracht kam, da die vorgelegte Rechtsfrage bisher – soweit ersichtlich – weder vom BGH noch von einem Oberlandesgericht entschieden worden ist. Die vom Landgericht angeführten Rechtsentscheide enthalten zwar Stellungnahmen zu möglicherweise auch hier bedeutsamen Vorfragen, beantworten die Vorlagefrage selbst aber nicht ohne weiteres.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist allerdings von grundsätzlicher Bedeutung, da zu erwarten ist, daß sie sich auch künftig in vielen Fällen stellen wird. Im Schrifttum werden die vom Landgericht im einzelnen dargestellten unterschiedlichen Lösungen vertreten. Das Landgericht Frankfurt/Main (WuM 1996, 425) und das Landgericht Berlin...