OLG Frankfurt am Main Urteil vom 28.09.2000 - 12 U 129/99

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Urteil vom 08.04.1999; Aktenzeichen 3 O 333/97)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 8. April 1999 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 22.000,00 DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Sicherheiten können durch Bankbürgschaften erbracht werden.

Die Klägerin ist mit 300.000,00 DM beschwert.

Tatbestand

Die Beklagte erwarb durch notariellen Kaufvertrag vom 02.09.1996 (Bl. 57 ff d. Akten), auf dessen Inhalt verwiesen wird, von der Firma … (– im folgenden kurz als … bezeichnet –) ein in der … in … gelegenes Grundstück zum Kaufpreis von 5.000.000,00 DM. Gegen die …, deren alleiniger Geschäftsführer bis zum 26.04.1996 der Ehemann der Klägerin, der Zeuge … gewesen war, ist zwischenzeitlich Konkursantrag gestellt worden. Der Zeuge … betrieb neben seiner Geschäftsführertätigkeit ein selbständiges Architekturbüro.

Die Beklagte wollte auf diesem Grundstück ein umfangreiches Eigentumswohnungsbauvorhaben verwirklichen, das auch errichtet worden ist. Das Grundstück war zuvor von der … bereits für 8.000.000,00 DM einschließlich der Planungskosten an eine Firma … verkauft gewesen. Der Zeuge … hatte die Genehmigungs- und Ausführungsplanung für dieses Objekt ausgearbeitet. Auf ihrer Grundlage war der … gemäß Bauscheinnummer … des Landkreises … vom 29.11.1995 die Genehmigung zur Bebauung des Grundstücks mit 70 Wohnungen bei einer Gesamtwohnfläche von 5.217,41 qm erteilt worden. Zur Vertragsdurchführung mit dieser Interessentin ist es schließlich nicht gekommen, weil sie die notwendige Baufinanzierungen nicht bewerkstelligen konnte.

Im Anschluß an dieses gescheiterte Verkaufsgeschäft bot die … über den Zeugen … als Makler mit dessen Schreiben vom 19.12.1995 an die Beklagte (vgl. Bl. 32 d. Akten) dieser das Objekt zu dem vorgenannten Preis und zwar „inkl. Baugenehmigung, Baustatik und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie weiterer diverser Planunterlagen” an.

Die Beklagte nahm daraufhin im Januar 1996 Verhandlungen mit dem Zeugen … von der Verkäuferin und dem Zeugen … auf. Dabei gab sie von vornherein zu erkennen, daß die bisher entworfenen und in Werkzeichnungen 1:50 und größer konkret geplanten Wohneinheiten umgeplant werden müßten, weil das bisherige Konzept nicht ihren Vorstellungen entsprach und sie befürchtete, die Wohnungen in dieser Form am Markt nicht absetzen zu können. Mit der Umplanung hatte die Beklagte bereits vor dem notariellen Verkaufsabschluß den Architekten … und für die dazu erforderlichen statischen Bewehrungspläne mit entsprechender Bauaufsicht den Dipl. Ing. … beauftragt.

In einer Besprechung vom 01.02.1996 wurde ein Kaufpreis von 7.000.000,00 DM zugrunde gelegt, wobei darin der reine Grundstückskaufpreis 6.000.000,00 DM betragen sollte, während als Abgeltung für die Planungsarbeiten 500.000,00 DM und die Beschaffung eines Generalunternehmers weitere 500.000,00 DM vorgesehen waren (vgl. Besprechungsprotokoll Bl. 34 f d. Akten). Ein auf Veranlassung der Beklagten vorgenommener Entwurf des notariellen Kaufvertrags (Bl. 182 ff d. Akten), auf dessen Inhalt verwiesen wird, und den sie der … am 23.02.1996 übersandt hat (vgl. Bl. 181 d. Akten), enthält nur noch einen Gesamtkaufpreis von 6.500.000,00 DM, wobei 500.000,00 DM sieben Tage nach Eingang von Baugenehmigung und Abgeschlossenheitsbescheinigung fällig werden, die Kosten der Umplanung aber zu Lasten der Verkäuferin gehen sollten. Nach einem weiteren Gespräch im April 1996 entwarf der später beurkundende Notar einen weiteren Vertrag (Bl 39 ff d. Akten), der einen Gesamtkaufpreis von nur noch 5.392.900,00 DM vorsah, wobei 150.000,00 DM erst fällig werden sollten „14 Tage nach Eingang der Baugenehmigung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung”. Nach einem weiteren Gespräch am 30.08.1996 zwischen den Parteien des Kaufvertrags (vgl. Vermerk Bl. 54 d. Akten) ist der Kaufpreis schließlich auf 5.000.000,00 DM reduziert worden, wobei zusätzlich 150.000,00 DM Maklerprovision an den Zeugen … gezahlt werden sollten.

Während der Vertragsverhandlungen ging es dem Ehemann der Klägerin stets darum, für die gesamte von ihm erbrachte Planungsarbeit eine angemessene Entschädigung durchzusetzen, während die Beklagte mit dem Kaufpreis lediglich eine pauschale Abgeltung für die in Verbindung mit der vorläufigen Baugenehmigung erbrachten Leistungen erstrebte, weil sie, wie sie vorgetragen hat und weiter vorträgt, an den Detailplänen wegen der erforderlichen Umplanung kein Interesse hatte.

Der Zeuge … der sich durch die ständige Reduzierung des Kaufpreises um den Lohn der von ihm als selbständigem Architekten erbrachten Planungsarbeiten gebracht sah und der eine notarielle Beurkundung über den Erwerb der Pläne mit Vollstreckungsklausel wegen der strikten Verweigerung durch die Be...