OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 30.09.2010 - 20 W 320/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nachweis der Verwaltereigenschaft

Normenkette

WoEigG § 24 Abs. 6, § 26 Abs. 3; GBO § 29

Verfahrensgang

AG Biedenkopf (Beschluss vom 30.07.2010)

AG Biedenkopf (Beschluss vom 17.05.2010)

Tenor

Die angefochtenen Zwischenverfügungen vom 17.5.2010 und 30.7.2010 werden aufgehoben.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.

Gründe

I. Die Beschwerdeführer haben ihre Eigentumswohnung mit notariellem Vertrag vom 28.9.2009 an den Antragsteller verkauft und aufgelassen. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes ist eingetragen, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Der Notar hat unter dem 19.4.2010 für den Käufer die Eigentumsumschreibung sowie die Löschung der zu seinen Gunsten bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung Abt. II Nr. 4 beantragt.

Hierzu hat er die Verwalterzustimmung vom 26.10.2009 (UR-Nr .../09 des Notars A) nebst beglaubigter Kopie des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 2.6.2009 (Bl. 75 - 84 d.A.) und die Verwalterzustimmung vom 6.4.2010 (UR-Nr .../10 des Notars A) nebst beglaubigter Kopie des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.2.2010 (Bl. 85 - 97 d.A.) vorgelegt. Auf den Inhalt dieser Urkunden wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts beanstandete zunächst mit einer Zwischenverfügung vom 17.5.2010 (Bl. 98 d.A.), es fehle der Nachweis der Verwaltereigenschaft in der Form des § 26 Abs. 3 i.V.m. § 24 Abs. 6 WEG; es liege keine wirksame Verwalterbestellung vor, da das Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 2.6.2009 nicht entsprechend § 24 Abs. 6 WEG unterzeichnet sei. Außerdem sei die Bezeichnung der neuen Verwaltung unklar: Im Protokoll vom 2.6.2009 werde die Firma ...-service B zum Verwalter bestellt; im Protokoll vom 27.2.2010 werde Frau B zur Verwalterin bestellt.

Nach Schriftwechsel mit dem Notar teilte die Rechtspflegerin des Grundbuchamts mit weiterer Zwischenverfügung vom 30.7.2010 mit, in Ergänzung zu der Zwischenverfügung vom 17.5.2010 stehe der beantragten Eintragung noch ein Hindernis entgegen, zu dessen formgerechter Behebung eine Frist von einem Monat gesetzt werde.

Es sei korrigierend zur vorausgegangenen Zwischenverfügung darauf hinzuweisen, dass die materiell-rechtliche Bestellung des Verwalters nicht angezweifelt werde, es vielmehr am formellrechtlichen Nachweis fehle. Außerdem sei immer noch die Bezeichnung des Verwalters unklar.

Hiergegen wenden sich die Beschwerdeführer mit ihrer Beschwerdeschrift vom 13.8.2010, mit welcher sie im Einzelnen erläutern, weshalb der in der Versammlung vom 2.6.2009 abberufene frühere Verwalter C das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 2.6.2009 nicht unterzeichnet hat und darauf hinweisen, dass die mit Wirkung zum 1.7.2009 bestellte neue Verwalterin B ihre Bestellung in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.2.2010 und ein weiteres Mal in der Eigentümerversammlung vom 26.6.2010 habe bestätigen lassen. Im Übrigen sei nicht zu beanstanden, dass Frau B als Inhaberin die juristische Person ...-service B vertrete.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat der Beschwerde mit Beschluss vom 26.8.2010 nicht abgeholfen und zur Begründung ausgeführt, die Verwaltereigenschaft sei durch das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 2.6.2009 nicht nachgewiesen, da dort die Unterschrift des Vorsitzenden fehle.

Da dieses Protokoll nicht wirksam nachweise, wer nunmehr Verwalter sei, habe auf dieser Grundlage auch keine neue Mitgliederversammlung einberufen werden können, weil in der Versammlung vom 27.2.2010 nicht alle Wohnungseigentümer anwesend waren. Im Übrigen ergebe sich aus dem Protokoll vom 2.6.2009, dass die Firma ...-service B zum Verwalter bestellt worden sei. Hier sei nicht klar, welche juristische Form dieses Unternehmen habe. Darüber hinaus sei die Verwalterzustimmung vom 26.10.2009 von Frau B als natürlicher Person und nicht als Vertreterin einer juristischen Person unterzeichnet worden, so dass Unklarheit über die Person eines möglicherweise bestellten Verwalters bestehe.

II. Die Beschwerde, über welche nach Nichtabhilfe durch die Rechtspflegerin gem. §§ 72, 75 GBO der Senat zu entscheiden hat, ist zulässig. Die Beschwerdeberechtigung der Beschwerdeführer ergibt sich daraus, dass diese als Verkäufer im Eintragungsverfahren antragsberechtigt und damit auch beschwerdeberechtigt sind unbeschadet des Umstands, dass der Eintragungsantrag hier durch den Notar für den Beteiligten zu 1) als Käufer gestellt worden war (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 71 Rz. 63).

Die Beschwerde führt auch in der Sache zum Erfolg, weil die Zwischenverfügungen keinen Bestand haben können.

Zwar hat das Grundbuchamt im Rahmen der Auflassung eines Wohnungseigentums gem. §§ 20 GBO, 925 BGB die Verfügungsbefugnis des Veräußerers zu prüfen, welche durch das hier gegebene Zustimmungserfordernis gem. § 12 WEG eingeschränkt wird. Die Eigentumsumschreibung kann deshalb erst dann vollzogen werden, wenn die nach § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG erforderliche Zustim...