Leitsatz (amtlich)

1. Der einzelne Wohnungseigentümer bedarf zur Durchsetzung eines ihm als Einzelgläubiger gegen den Verwalter zustehenden Schadensersatzanspruchs nicht der Ermächtigung durch die Gemeinschaft.

2. Die Pflicht des Verwalters gem. § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG beschränkt sich bei Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über die weiteren Schritte herbeizuführen. Aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, einen Sachverständigen zu bestellen.

3. Haben der Verwalter und die Wohnungseigentümer bzw. der geschädigte Wohnungseigentümer hinsichtlich Baumängel und ihren Ursachen den gleichen Kenntnisstand, obliegt es Letzteren, einen Beschluss der Gemeinschaft zur Feststellung der Mängelursache und deren Beseitigung rechtzeitig herbeizuführen.

4. Der mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragte Unternehmer ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters.

 

Normenkette

BGB § 280; WEG §§ 21, 27

 

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Aktenzeichen 4 T 269/05)

 

Gründe

Der Antragsteller ist seit 1982 Eigentümer der Wohnung Nr. ... der Wohnungseigentumsanlage A-Straße .../B-Straße ... in O1. Die Antragsgegnerin ist seit dem 1.1.1996 die Verwalterin der Liegenschaft gewesen. Der Antragsteller nimmt die Antragsgegnerin auf Schadensersatz wegen schuldhafter Verletzung ihrer Verwalterpflichten in Anspruch, weil er seine zuvor vermietete Wohnung nach Kündigung von Juli 2002 bis einschließlich Februar 2004 wegen Nässeschäden nicht selbst nutzen konnte, sondern in dieser Zeit Miete und Nebenkosten für die Beibehaltung einer Mietwohnung für sich und seine Ehefrau aufwenden musste. Das Anwesen A-Straße ... wurde Anfang der 60er Jahre als Geschäftshaus errichtet und später als Warenhaus genutzt. Anfang der 80er Jahre wurde es teilweise abgebrochen und zu einem Geschäftshaus mit Ladenflächen und 15 Eigentumswohnungen umgestaltet. Pläne, aus denen sich die Lage der Entwässerungsleitungen ergibt, existieren nicht bzw. entsprechen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. Bereits seit 1985 gab es Nässeprobleme in dem Haus. Diese waren immer wieder Gegenstand von Eigentümerversammlungen, ohne dass jedoch Beschlüsse gefasst wurden. So wurde im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 30.11.1989 (Bl. 165 d.A.) unter "Sonstiges" festgehalten, dass verschiedene Besichtigungen des Objekts mit Baufachleuten stattfanden wegen Wasserschäden im rückwärtigen Hausbereich durch Regenwasser, eine genaue Ursachenermittlung aber noch nicht möglich war, weil die Fachleute unterschiedliche Auffassungen zu den möglichen Ursachen vertraten. Die genaue Erforschung der Ursachen werde noch Zeit in Anspruch nehmen. Nach deren Feststellung werde der Versammlung ein Konzept zur Behebung der Schäden unterbreitet werden. Die Vorverwalterin hatte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 27.12.1995 (Bl. 99 d.A.) bereits über einen im Dezember 1995 vorgesehenen, aber durch den Gutachter SV1 abgesagten Termin zur Klärung der Nässeschäden informiert. Nach Übernahme der Verwaltung der Eigentumsanlage am 1.1.1996 durch die Antragsgegnerin wurde in den Eigentümerversammlungen vom 15.11.1996 (Bl. 107 d.A.), 27.8.1999 (Bl. 113 d.A.) und 8.9.2000 (Bl. 118 d.A.) das Problem der Feuchtigkeit angesprochen; eine Beschlussfassung ist nicht erfolgt. In dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18.5.2001 (Bl. 14 d.A.) ist unter TOP 6 im Rahmen eines allgemeinen Berichts zu anstehenden Instandhaltungsarbeiten u.a. avisiert, mit dem Verwaltungsbeirat und der Verwaltung solle mit einem Gutachter für dauerelastische Fugen eine Begehung am Objekt vorgenommen werden, da aufgrund der in der letzten Zeit zahlreichen aufgetretenen Feuchtigkeitsprobleme eine der Hauptursachen bei den Fugen vermutet werde. Das Verwaltungsbeiratsmitglied A werde diesbezüglich den Kontakt zu einem Gutachter herstellen. Eine Beschlussfassung ist nicht erfolgt, ebenso wenig eine Begehung mit einem entsprechenden Gutachter. Im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 15.3.2002 hat die Antragsgegnerin darauf hingewirkt, dass ein Beschluss gefasst wurde, wonach ein Sachverständiger zur Ermittlung der Schadensursachen beauftragt werden soll. Ab April 2002 sind in der Wohnung des Antragstellers Wasserschäden eingetreten. Der Antragsteller hatte seine Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch vermietet, hatte aber wegen Eigenbedarfs zum 30.5.2002 gekündigt und wollte die Wohnung zum 1.7.2002 selbst beziehen. Nachdem seine Mieterin ihm im April 2002 Wasserflecken an der Wohnzimmerdecke gemeldet hatte, informierte der Antragsteller die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 22.4.2002. Am 18.5.2002 erhielt die Antragsgegnerin von dem Antragsteller die Wohnungsschlüssel und beauftragte Handwerker, die im Mai 2002 die Decke aufbrachen, um nach der Schadensursache zu suchen und ein Gussrohr austauschten. Der Antragsteller hatte zwischenzeitlich bereits Termine mit dem Maler und Parkettleger vereinbart. Nachdem die Decke wieder verschlossen war, Wandschäden beseitig...

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