OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 21.03.2001 - 20 RE-Miet 2/99

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Beschluss vom 15.07.1999; Aktenzeichen 1 S 67/98)

AG Wiesbaden (Aktenzeichen 91 C 6464/97-37)

Tenor

1. Der Wirksamkeit eines gemäß § 2 MHG auf Zustimmung zu einem bestimmten Mietgesamtbetrag gerichteten Erhöhungsverlangens steht nicht entgegen, dass der Vermieter dabei zwischen der Erhöhung der Grundmiete und der Erhöhung des Anteils für Schönheitsreparaturen unterscheidet.

2. Der Vermieter muss in diesem Fall auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete einschließlich des Anteils für Schönheitsreparaturen auch dann klagen, wenn er den Anteil für Schönheitsreparaturen unverändert lässt.

Gründe

Es geht um eine Bundesmietwohnung. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der mit Schreiben vom 15.08.1997 geltend gemachten Mieterhöhung.

Im Mietvertrag vom 06.06/13.06.1991 hatten die Parteien ursprünglich eine Nettomiete von 1.537,09 DM vereinbart. Grundlage war damals die Berechnung in dem Schreiben der Klägerin vom 31.05.1991, wonach sich die Miete aus Grundmiete (7,25 DM/qm/Monat), einem Ansatz für die von der Vermieterin durchzuführenden Schönheitsreparaturen (0,90 DM/qm/Monat) und der Betriebskostenvorauszahlung zusammensetzt. Mit einer mit Schreiben vom 30.04.1994 erfolgten Mieterhöhung auf 1.821,04 DM, durch die die Grundmiete auf 8,70 DM/qm/Monat und der Ansatz für die Schönheitsreparaturen auf 1,08 DM/qm/Monat erhöht worden ist, hatten sich die Beklagten seinerzeit einverstanden erklärt. Nunmehr hat die Klägerin mit Schreiben vom 15.08.1997 eine Erhöhung der Grundmiete von 8,70 DM auf 9,90 DM und eine Erhöhung des Anteils für Schönheitsreparaturen von 1,08. DM auf 1,20 DM verlangt. Die Klägerin hat dabei unter Bezugnahme auf den auszugsweise dem Schreiben beigefügten aktuellen Mietspiegel ausgeführt, dass für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Lage die derzeit ortsübliche Miete zwischen 9,90 DM/qm/Monat und 13,50 DM/qm/Monat liege. Eine spezielle Begründung für die Erhöhung des Kostenanteils für die Schönheitsreparaturen enthält das Schreiben nicht.

Die Beklagten haben der Mieterhöhung nicht zugestimmt.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Grundmiete für die näher beschriebene Wohnung von bisher 1.619,94 DM (08,70 DM/qm/Monat) auf 1.843,38 DM (= 9,90 DM/qm/Monat) ab dem 01.11.1997 zuzustimmen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Mit der Berufung haben die Beklagten wiederum geltend gemacht, die Mieterhöhung sei formell unwirksam.

Das Landgericht hat in seiner Vorlage das Mieterhöhungsverlangen vom 15.08.1997 für formell wirksam gehalten. Es hat ausgeführt, es bestünden keine grundsätzlichen Bedenken, einen angemessenen Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen Miete zu verlangen, da davon auszugehen sei, dass der Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Entgelte voraussetze, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Aus dem Mieterhöhungsverlangen lasse sich unschwer nachvollziehen, wie hoch der verlangte Mietzins einschließlich der Schönheitsreparaturen sein solle. Der insgesamt verlangte Mietzins liege auch in jedem Fall unter dem Mittelwert des Mietspiegels.

Für nicht zulässig hat das Landgericht aber gehalten, dass nur auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete geklagt worden ist, ohne Erklärung, was mit dem erhöhten Anteil der Schönheitsreparaturen sein solle. Die erhöhte Miete müsse insgesamt betragsmäßig ausgewiesen sein. Der Klage müsse sich eindeutig entnehmen lassen, welcher Mietzins gemäß § 2 MHG verlangt werde. Mietzins im Sinne von § 2 MHG sei die sogenannte Grundmiete, ohne Entgelt für Betriebskosten (§ 4 MHG), Erhöhungen wegen baulicher Änderungen (§ 3 MHG) und Kapitalkosten (§ 5 MHG). Die nach § 2 MHG verlangte Miete müsse daher alle übrigen Kostenfaktoren enthalten und könne nicht weiter aufgespalten werden. Dies sei mit der Systematik des MHG nicht vereinbar. Die Definition der Miete gemäß § 2 MHG obliege nicht der Definition der Parteien, weswegen die Parteien auch nicht den Mietzins dahingehend vereinbaren könnten, dass der Kostenanteil für Schönheitsreparaturen keine Berücksichtigung finde. Die Klägerin sei deshalb gehalten gewesen, eine Zustimmungsklage auf den insgesamt begehrten Nettomietzins (einschließlich des Anteils für Schönheitsreparaturen) zu erheben.

Das Landgericht hat darauf hingewiesen, dass die Klägerin über eine Vielzahl von Wohnungen verfüge, die aufgrund entsprechender Mietverträge vermietet seien. Das Erhöhungsverlangen werde in der Regel wie hier begründet. Bei einer anderen Kammer des Landgerichts sei eine Klage auf Mieterhöhung erhoben worden, in der ebenfalls nur die Erhöhung der Grundmiete (ohne Anteil für Schönheitsreparaturen) geltend gemacht worden sei. Dies habe die Kammer als zulässig angesehen (3 S 138/98). Das Landgericht hat deshalb die grundsätzliche Bedeutung dieser Rechtsfragen bejaht und folgende Fragen vorgelegt:

1. Ist es zulässig, ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG derart aufzuspalten, dass

   1. eine Erhöhung der geschuldete...