OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 21.02.2006 - 20 W 56/06

Leitsatz (amtlich)

1. Unter Berücksichtigung des verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgebotes kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die weitere Lieferung von Wasser, Strom und Wärmeenergie einstellen, wenn ein Wohnungseigentümer mit seinen laufenden Beitragspflichten in erheblichem Umfang in Verzug gerät; wegen der Schwere des Eingriffs müssen die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings fällig sein und zweifelsfrei bestehen.

2. Sie kann danach eine Versorgungssperre beschließen und damit auch den Verwalter zu entsprechenden Maßnahmen ermächtigen, dass die in der Wohnung des säumigen Wohngeldschuldners vorhandenen Leitungen von der zentralen Versorgungsleitung abgetrennt werden.

Normenkette

BGB § 273; GG Art. 13; WEG §§ 14, 21

Verfahrensgang

LG Kassel (Beschluss vom 18.01.2006; Aktenzeichen 3 T 782/05)

AG Kassel (Aktenzeichen 800 II 80/05 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 1.000 EUR.

Gründe

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragsgegner befinden sich in finanziellen Schwierigkeiten, derentwegen sie seit längerem die von ihnen geschuldeten monatlichen Vorauszahlungen auf das Hausgeld nicht ordnungsgemäß angewiesen haben. Durch rechtskräftigen Beschluss des AG Kassel vom 30.6.2004, Aktenzeichen 800 II 31/04 WEG, wurde ihnen deshalb aufgegeben, für die Zeit vom 1.1.2003 bis einschließlich 31.5.2004 rückständige Beträge i.H.v. insgesamt 4.216,48 EUR nebst Zinsen und Kosten zu zahlen. Nach einem weiteren Beschluss des AG Kassel vom 13.10.2004, Aktenzeichen 800 II 74/04 WEG, hatten die Antragsgegner 1.044 EUR nebst Zinsen und Kosten für die monatlichen Vorauszahlungen für die Zeit vom 1.6.2004 bis 30.9.2004 zu zahlen. Ein vollständiger Ausgleich der fraglichen Rückstände war selbst im Wege der Zwangsvollstreckung nicht zu erreichen. Nach Mitteilung des zuständigen Gerichtsvollziehers vom 2.5.2005 (Bl. 10 d.A.) leisteten die Antragsgegner vielmehr bereits am 26.4.2005 die eidesstattliche Offenbarungsversicherung. Zum 27.7.2005 ergab sich selbst unter Berücksichtigung gelegentlicher Teilzahlungen auf diese Weise eine offene Forderung von 3.713,95 EUR. Auf die Forderungsaufstellungen Bl. 9, 84 ff. d.A. wird insofern verwiesen.

Bereits in der Eigentümerversammlung vom 11.5.2005 fassten die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 5 folgenden Beschluss:

"Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, den Verwalter zu ermächtigen, im Hinblick auf erhebliche Hausgeldrückstände der Eheleute ..., die in deren Sondereigentum stehende Wohnung Nr. ... von der Wasserversorgung und der Versorgung mit Heizenergie durch geeignete Maßnahmen entweder im Bereich des Gemeinschafts- oder des Sondereigentums vorübergehend zu unterbrechen.

Voraussetzung für die Durchführung dieser Unterbrechungsmaßnahme ist, dass die Miteigentümer i.H.v. mindestens sechs monatlichen Hausgeldvorauszahlungen im Rückstand sind, über einen derartigen Rückstand ein vollstreckbarer Titel vorliegt und dass mindestens ein ergebnisloser Vollstreckungsversuch gegen die säumigen Miteigentümer unternommen worden ist.

Die Versorgungsunterbrechung ist aufzuheben, wenn die Miteigentümer ihre Zahlungsrückstände auf einen Betrag zurückgeführt haben, der weniger als drei monatliche Vorauszahlungen beträgt, wobei titulierte und nicht titulierte Rückstände zu berücksichtigen sind. ..."

Die wohnungsbezogenen Zu- und Ableitungen für Brauchwasser und Heizung verlaufen im Bereich des Sondereigentums der Antragsgegner, wobei separate Absperrventile bisher nicht vorhanden sind. Um diese anbringen zu können, forderten die Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 3) die Antragsgegner mit Schreiben vom 29.6.2005 (Bl. 15 d.A.) auf, der Hausverwaltung und den von ihr bestellten Handwerkern den Zutritt zu ihren Räumlichkeiten zu ermöglichen. Hierzu waren die Antragsgegner nicht bereit.

Im Hinblick darauf haben die Beteiligten zu 3) beantragt, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, einem Vertreter der Hausverwaltung sowie den von ihr bestellten Handwerkern den Zutritt zu ihrem Sondereigentum zum Zwecke der Installation von Absperrventilen im Bereich der Wasser- und Abwasserleitungen, der Warmwasserzuleitungen sowie der Heizung zu gewähren. Die Antragsgegner sind diesem Begehren entgegen getreten. Wegen ihres Vorbringens wird auf den Schriftsatz vom 22.8.2005 (Bl. 26 ff. d.A.) verwiesen.

Durch Beschluss vom 31.8.2005 (Bl. 31 ff. d.A.), auf den verwiesen wird, hat das AG den Antragsgegnern antragsgemäß aufgegeben, den gewünschten Zutritt zu dulden.

Hiergegen haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt, mit welcher sie Zurückweisung des Begehrens der Beteiligten zu 3) angestrebt haben. Sie haben geltend gemacht, der a...