OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 19.12.2011 - 20 W 406/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

WEG-Recht: Fortfall der Zustimmungsberechtigung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums

Leitsatz (amtlich)

Zur Frage, wie es sich auswirkt, wenn der WEG-Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums zwar erklärt hat, dessen Zustimmungsberechtigung jedoch entfallen ist, bevor der Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt eingegangen ist.

Normenkette

GBO § 78 Abs. 2; WoEigG § 12; BGB § 878

Tenor

Die Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die angefochtene Zwischenverfügung wie folgt ergänzt wird:

Für den Fall, dass die Verwalterbestellung des Herrn A. nicht über den 31.3.2011 hinaus verlängert worden sein sollte, bedarf es des Nachweises der Zustimmung des neu bestellten Verwalters unter gleichzeitigem Nachweis seiner Bestellung in grundbuchmäßiger Form.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Geschäftswert (der Zurückweisung) des Beschwerdeverfahrens: 3.000,- EUR.

Gründe

I. Als Eigentümer des eingangs bezeichneten Wohnungseigentums ist der Antragsteller zu 1. im Grundbuch eingetragen; die anderweitige Angabe im Nichtabhilfebeschluss des Grundbuchamts vom 5.9.2011 lässt sich aus dem Akteninhalt nicht nachvollziehen und beruht eventuell auf einem Versehen. Im Bestandsverzeichnis des betroffenen Grundbuchs ist vermerkt, dass zur Veräußerung des Wohnungseigentums - von hier offensichtlich nicht vorliegenden Ausnahmen abgesehen - die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom ... 2.2011, UR-Nr .../2011 des verfahrensbevollmächtigten Notars, veräußerte der Antragsteller zu 1. das Wohnungseigentum an die Antragsteller zu 2. und 3. Zu Gunsten der Antragsteller zu 2. und 3. wurde unter dem 15.2.2011 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Mit seinem Schriftsatz vom 16.4.2011 (Bl. 1 d.A.) reichte der verfahrensbevollmächtigte Notar bei dem Grundbuchamt unter dem 19.4.2011 eine Ausfertigung des Kaufvertrages (Bl. 2 ff. d.A.), Unbedenklichkeitsbescheinigungen des Finanzamtes und eine am ... 2.2011 notariell beglaubigte Zustimmungserklärung des Verwalters A (Bl. 18 ff. d.A.) mit dem Antrag auf Wahrung der Eigentumsumschreibung auf die Erwerber und Löschung der Auflassungsvormerkung ein. Mit Verfügung vom 21.4.2011 (Bl. 22 d.A.) hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt dem verfahrensbevollmächtigten Notar mitgeteilt, dass zur Wahrung des Antrages der Nachweis der Verwaltereigenschaft fehle. Sie verwies wegen der Form auf § 26 Abs. 3 i.V.m. § 24 Abs. 6 WEG. Nach einer Erinnerung des Grundbuchamts am 27.6.2011 verwies der Notar mit Schriftsatz vom 23.7.2011 (Bl. 26 ff. d.A.) auf Schreiben des Verwalters an die Dienstaufsicht des AG, nach denen dieser dem Grundbuchamt den Nachweis seiner Verwalterbestellung im Jahr 2009 vorgelegt habe.

Durch die angefochtene Zwischenverfügung (Bl. 30 ff. d.A.), auf deren genauen Wortlaut und Inhalt verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt beanstandet, dass sich aus dem aufgrund des Schreibens vom 23.7.2011 in der Grundakte von Blatt ... vorgefundenen Versammlungsprotokoll ergäbe, dass die dort enthaltene Verwalterbestellung am 31.3.2011 abgelaufen sei. Da der Eintragungsantrag erst am 19.4.2011 beim Grundbuchamt eingegangen sei, könne dieser Nachweis nicht mehr anerkannt werden. Sie hat aufgegeben, ein Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung in der Form des § 29 GBO nachzureichen, in welchem die Verwalterbestellung des Herrn A verlängert worden sei.

Gegen diese Zwischenverfügung hat der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Schriftsatz vom 25.8.2011 (Bl. 43 ff. d.A.), auf dessen Einzelheiten ebenfalls Bezug genommen wird, Beschwerde eingelegt. Damit wird geltend gemacht, dass die erteilte Verwalterzustimmung zum Kaufvertrag vom ... 2.2011 vom damals tätigen Verwalter der Wohnungseigentumsanlage wirksam erklärt worden sei. Sie werde nicht deshalb unwirksam, weil zwischenzeitlich die Bestellung der Verwaltereigenschaft am 31.3.2011 abgelaufen sei. Die vom Grundbuchamt in Bezug genommene Entscheidung des OLG Hamm sei nicht überzeugend. Der Notar verweist zur Begründung im Übrigen auf einen Beschluss des OLG Düsseldorf vom 11.5.2011.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes hat der Beschwerde ausweislich des Beschlusses vom 5.9.2011 (Bl. 46 ff. d.A.), auf dessen genauen Wortlaut und Inhalt letztendlich Bezug genommen wird, nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II. Die Beschwerde, über die nach Nichtabhilfe durch die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden hat, ist gem. §§ 71, 73 GBO zulässig. Dabei ist im Hinblick auf die Formulierung des Nichtabhilfe-beschlusses zur Klarstellung darauf hinzuweisen, dass mangels jeglicher Angaben in der Beschwerdeschrift die Beteiligten zu 1. bis 3. als Beschwerdeführer anzusehen sind (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 74 Rz. 3, § 15 Rz. 20) und die Beschwerde nicht durch den Notar im eigenen Namen eingelegt wurde. Hierfür würde ihm auch eine Beschwerdeb...