OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 10.02.2009 - 20 W 356/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

WEG: Verwalterpflichten bei Bauüberwachung

Leitsatz (amtlich)

Zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft musste der Verwalter gegebenenfalls Mängelrügen erheben und Zurückbehaltungsrechte gegenüber mangelbehafteten Leistungen geltend machen. Ist ein Auftrag zur Sanierung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum erteilt, so gehört die Betreuung dieser Arbeiten zum Kreis der vertraglichen Pflichten des Verwalters. Der Verwalter ist dabei in aller Regel kein Bauleiter, so dass die bauleitende Überwachung regelmäßig nicht zu seinen Pflichten gehört. Er steht aber grundsätzlich anstelle der Wohnungseigentümer und nimmt deren Interesse ggü. den ausführenden Firmen gleichsam wie ein Bauherr wahr.

Normenkette

BGB § 675; WEG § 27

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-9 T 130/06)

Gründe

I. Die Antragstellerin hat Schadensersatz von der Antragsgegnerin wegen Verletzung der Verwalterpflichten i.H.v. zunächst 95.992,12 EUR verlangt.

Die Antragstellerin ist die gemäß Beschluss der Versammlung vom 26.4.1999 (BI.16 d.A.) zur Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegen die Antragsgegnerin ermächtigte Verwalterin der Liegenschaft. Die Antragsgegnerin war bis zum 31.12.1998 auf Grundlage eines Verwaltervertrages vom 15./29.12.1994, für dessen Einzelheiten auf BI. 385 ff. d.A. Bezug genommen wird, Verwalterin der Liegenschaft. Der Streithelfer der Antragsgegnerin war deren Geschäftsführer. Die Rechtsverhältnisse betreffend die Liegenschaft sind in der Teilungserklärung geregelt, für deren Einzelheiten auf BI. 315 ff. d.A. Bezug genommen wird.

Auf einer Eigentümerversammlung vom 6.6.1995 beschlossen die Eigentümer zu TOP 6, "die Verwaltung und den Verwaltungsbeirat nach Bekanntgabe des Ergebnisses der Kernbohrungen, unter Hinzunahme eines Sachverständigen, mit der Sanierung der Parkpalette bis maximal 400.000 DM" zu beauftragen. Unter Bezugnahme auf Angebote vom 8.12.1994 (Bl. 142 ff. d.A.) und 27.4.1995 (Bl. 206 ff. d.A.) erteilte die Antragsgegnerin unter dem 9.7.1996 der A ... GmbH (A) den Auftrag über eine Parkdecksanierung an der Liegenschaft. In Ziff. 4 des Vertrages ist ein Pauschalpreis von 317.000 DM für das Parkdeck und von 21.000 DM für die Rampe vorgesehen und die Geltung der VOB zugrunde gelegt. In Ziff. 6 des Vertrages ist erklärt, die Ausführung der Arbeiten erfolge in zwei Bauabschnitten; nach Fertigstellung eines jeden Abschnittes seien 45 % der Auftragssumme fällig. Für die weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf BI.120 ff. d.A. Bezug genommen. Mit Schreiben vom 22.8.1996 (BI. 212 d.A.) teilte die Antragsgegnerin der A mit, sie habe den Bausachverständigen SV1 "zur Überwachung der Bauabschnitte eingeschaltet".

Nach erstmaliger Bearbeitung einer Teilfläche des Parkdecks wurden im März 1997 Rissbildungen festgestellt, welche zu einer Nachbearbeitung und zu einer durch die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 16.5.1997 ausgesprochenen Untersagung der Weiterarbeit vor Vorlage eines "Sanierungsvorschlages" führte (BI. 215 d.A.). Unter dem 6.6.1997 wurde vereinbart, die gesamte Beschichtung wieder zu entfernen und eine nochmalige vollständige Neubeschichtung durchzuführen (BI. 219 d.A.). Nach vollständiger Neubearbeitung der betreffenden hälftigen Teilfläche stellte die A der Gemeinschaft unter dem 22.8.1997 152.099,99 DM in Rechnung (BI. 226 d.A.).

Anlässlich einer Begehung wurde am 2.9.1997 festgestellt, dass auf der zum zweiten Mal bearbeiteten Fläche erneut "kleinere Risse aufgetreten" seien und es wurden seitens des Büro SV1 Bedenken gegen die Ausführung der Beschichtungsarbeiten angemeldet, da das gewählte Verfahren nunmehr zum zweiten Mal versagt habe. Am 3.9.1997 wurde anlässlich einer Begehung die vorzunehmende Nachbesserung bezüglich der zum zweiten Mal behandelten Fläche besprochen. Für die Einzelheiten wird auf das Protokoll BI. 228 d.A. Bezug genommen.

Die A hatte zwischenzeitlich auch die Bearbeitung der weiteren Parkdeckhälfte aufgenommen. Hinsichtlich dieser Fläche vermerkte das Büro des Sachverständigen SV1 unter dem 10.9.1997, festgestellt zu haben, dass auf diese Fläche "die Grundierung jetzt ordnungsgemäß aufgebracht" sei und zurzeit "der Verlaufmörtel aufgezogen" werde. Die Antragsgegnerin nahm unter Bezugnahme auf die Rechnung der A vom 22.8.1997 eine Überweisung i.H.v. 149.058 DM vor, welche dem Konto der Gemeinschaft mit Wertstellung vom 10.9.1997 belastet wurde (Bl. 28 d.A.).

Mängel in der Ausführung der Parkdecksanierung waren Gegenstand der Berichterstattung der Antragsgegnerin in den Versammlungen vom 14.5.1997 (Bl. 374 d.A.), vom 27.3.1998 (Bl. 378 d.A.) und vom 17.11.1998 (Bl. 381 d.A.). Die Zahlung vom 10.9.1997 ist in die Jahresabrechnung für das Jahr 1997 eingegangen, welche mit Beschluss zu TOP 4 in der Versammlung vom 17.11.1998 beschlossen wurde. Eine Entlastung der Verwaltung - der Antragsgegnerin - für das Jahr 1997 erfolgte nicht.

In einem auf Antrag der Antragstellerin bei dem LG Frankfurt/M. eingeleiteten selbständigen Beweis...