Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum: Entstehung von Sondereigentum

 

Leitsatz (amtlich)

1. Im Verfahren nach § 43 WEG betrifft der Streit von Wohnungseigentümern über das Bestehen von Sondereigentum an einem Gebäudeteil nur eine Vorfrage.

2. Bei Bildung von Wohnungseigentum vor (vollständiger) Bauausführung entsteht Sondereigentum mit schrittweiser Herstellung der Raumeinheiten auch dann, wenn die Bauausführung in nicht unwesentlichem Umfang vom durch Wahrung im Grundbuch verbindlich gewordenen Aufteilungsplan abweicht.

3. Auch ein Durchgang in einem Hinterhaus, der zum Erreichen des dahintergelegenen in Gemeinschaftseigentum stehenden Gartengeländes benutzt werden muss, steht zwingend im Gemeinschaftseigentum.

 

Normenkette

WoEigG § 5 Abs. 2, § 7 Abs. 4, § 43; BGB § 1004

 

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Beschluss vom 20.12.2007; Aktenzeichen 4 T 314/07)

AG Idstein (Beschluss vom 14.05.2007)

 

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben die Antragsteller zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert für das amtsgerichtliche Verfahren wird auf 2.120, 64 EUR, für das Erstbeschwerdeverfahren auf 2000 EUR und für das Verfahren der weiteren Beschwerde auf 1000 EUR festgesetzt.

 

Gründe

Die Beteiligten sind die Eigentümer der aus drei Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage A-Straße ... in O1. Dabei handelt es sich um ein früher landwirtschaftlich genutztes Anwesen, das aus dem Vorderhaus (Einheit 1), dem Seitenhaus (Einheit 2) und dem Hinterhaus (frühere Scheune, Einheit 3) besteht.

Die Antragsteller sind Sondereigentümer der Einheit 3, die beiden anderen Einheiten stehen im Sondereigentum der Antragsgegner. Das Hinterhaus füllt nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen die gesamte Breite des Grundstücks aus, hinter diesem befindet sich der Garten, an dem Sondernutzungsrechte für die Eigentümer der einzelnen Einheiten bestehen.

Das Grundstück wurde durch notariellen Kaufvertrag vom 12.12.1983 von den Antragsgegnern und dem früheren Miteigentümer A erworben. Diese errichteten am 6.2.1984 vor dem Notar B, O2, zu UR-Nr .../1984 eine Teilungserklärung (Bl. 52 bis 56 d.A.). Danach wurden ein Miteigentumsanteil von 1/3, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen des an der A-Straße gelegenen Vorderhauses, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet, ein weiterer Miteigentumsanteil von 1/3, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen des Nebengebäudes, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet und schließlich ein Miteigentumsanteil von 1/3, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen des Hinterhauses, im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet, gebildet. Weiter wird hinsichtlich der Räume des Sondereigentums und der Fläche der Sondernutzungsrechte auf einen Aufteilungsplan Bezug genommen.

In Teil II Nr. 1.2 enthält die Teilungserklärung folgende Regelung: "Die Eigentümer haben jeweils ungehinderten Zugang zu den sondergenutzten Grundstücksflächen zu gewähren."

Die Teilungserklärung vom 6.2.1984 wurde mit Schriftsatz vom 12.5.1986 dem Grundbuchamt zur Wahrung vorgelegt.

Der Teilungserklärung war ein Flächenteilungsplan (Fol. 41/7 Grundakte von O1, Blatt XXX, im weiteren: Grundakte), die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Anlagen, und Grundrisse der drei Einheiten, in denen durch Ziffern vermerkt war, zu welchen Sondereigentumseinheiten die einzelnen Räume zuzuordnen sind (Fol. 41/9 bis 11 der Grundakte), beigefügt.

Im Grundriss des Erdgeschosses der Einheit 3, der bereits 1973 angefertigt worden war, ist ein Durchgang durch das Hinterhaus nicht eingezeichnet. Vielmehr sind außer dem Treppenhaus, einem WC sowie einer Wachküche und einem Kellerraum zwei weitere mit "Hobby" bezeichnete Räume und ein als "Anrichte" bezeichneter Raum eingezeichnet, die alle mit der Ziff. 3 markiert sind. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt Idstein beanstandete mit seiner Zwischenverfügung vom 4.6.1986 u.a., dass aus dem Flächenteilungsplan nicht hervorgehe, an welchen genauen Flächen des Grundstücks Sondernutzungsrechte bestehen sollten. Mit Beschluss vom 23.7.1986 wies der Rechtspfleger den Eintragungsantrag zurück, weil der Zwischenverfügung vom 4.6.1986 nicht nachgekommen worden war.

Am 30.1.1987 errichtete der Miteigentümer A für sich und vollmachtslos für die Antragsgegner vor Notar B eine Ergänzung der Teilungserklärung vom 6.2.1984, durch die die Flächen der Sondernutzungsrechte und deren Zuordnung genau bezeichnet worden sind (Folie 44/17 ff. der Grundakte). Da die Antragsgegner diese Ergänzung der Teilungserklärung nicht genehmigten, führte der Miteigentümer A vor dem LG Wiesbaden einen Rechtsstreit gegen diese. Durch Urt. v. 26.4.1988 - 3 O 159/87 - (Fol. 44/9-44/15 der Grundakten) wurden die Antragsgegner u.a. zur Abgabe folgender Willenserklärung verurteilt: "Den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen 1 und 2 steht als Gesamtgläubigern gem. § 428 BGB das Sondernutzungsrecht an den in d...

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