Leitsatz (amtlich)

Zur Änderung des in einem gewerblichen Mietvertrag betragsmäßig vereinbarten Mietzinses, wenn die Mietfläche größer ist als vom Vermieter angenommen.

 

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 40 O 28/00)

 

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 22.12.2000 verkündete Urteil der 10. Kammer für Handelssachen des LG Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

 

Gründe

Die zulässige Berufung der Klägerin ist sachlich nicht gerechtfertigt. Das LG hat die Klage auf Zahlung eines weiteren Mietzinses für die Zeit vom 1.8.1998 bis 1.11.1999 i.H.v. insgesamt 18.133,96 DM mit im Wesentlichen zutreffender Begründung abgewiesen. Das Rechtsmittelvorbringen der Klägerin gestattet keine davon abweichende Feststellung. Der Senat folgt den Gründen der angefochtenen Entscheidung nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen:

I. 1. Die Klägerin ist nicht berechtigt, die monatliche Miete nach einer Mietfläche von insgesamt 107,71 qm zu berechnen. Ihr steht weder nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung noch nach den Grundsätzen über den Wegfall bzw. das Fehlen der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Anpassung des vereinbarten Mietzinses an die – nach ihrer Meinung – tatsächliche Mietfläche von 107,71 qm zu.

(a) Eine ergänzende Vertragsauslegung ist zulässig, wenn eine Vereinbarung der Parteien in einem regelungsbedürftigen Punkt fehlt. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Parteien diesen Punkt offengelassen haben: Ob sie bewusst auf eine ins einzelne gehende Regelung verzichtet haben, ob die Lücke in der Vertragsregelung von Anfang bestanden hat oder ob sie sich erst nachträglich als Folge des weiteren Verlaufs der Dinge ergeben hat (vgl. BGH v. 6.7.1989 – III ZR 35/88, MDR 1990, 30 = NJW-RR 1989, 1490).

Der schriftliche Mietvertrag der Parteien vom 4.6.1998 weist unter keinem dieser Gesichtspunkte eine Lücke auf. Die Auslegung des Vertrages ergibt, dass die Parteien hinsichtlich der von der Beklagten zu zahlenden monatlichen Miete von 3.490,80 DM eine abschließende Regelung getroffen haben, ohne dass es insoweit auf die tatsächliche Mietfläche ankommt. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist dem Mietvertrag nicht zu entnehmen, dass die Parteien eine sog. Quadratmetermiete vereinbart haben, deren Grundlage die tatsächliche Mietfläche sein sollte. Eine derartige Auslegung der vertraglichen Regelungen ergibt sich weder aus § 1 noch aus § 6 des Mietvertrages. Zwar weist § 6 Ziff. 1 die Miete für die in § 1 ausgewiesene Mietfläche im 7. OG. des Hauses mit „ca. 87,27 qm × 40 DM = 3.490,80 DM gesamt (zzgl. MWSt)” aus. Auch ist die Größe der der Beklagten vertraglich überlassenen Räume gem. § 1 Nr. 1 mit „ca. 87,27 qm vereinbart”. Hieraus folgt jedoch nicht zwingend, dass die tatsächliche Mietfläche für die Bemessung des Mietzinses maßgeblich sein sollte. Die Verwendung des Kürzels „ca.” in beiden Paragraphen deutet vielmehr darauf hin, dass die tatsächliche Quadratmeterzahl entgegen der Auffassung der Klägerin für die Bemessung der monatliche Miete nach der Vorstellung der Parteien keine entscheidende Rolle spielen sollte. Das Adverb „ca.” ist ein Synonym für ungefähr und wird allgemein verwendet, um ein nicht auf exakter Berechnung beruhendes Schätzungsergebnis auszudrücken. Dass es den Parteien bei Vertragsschluss auf eine genaue Festlegung der Mietfläche nicht ankam, ergibt sich ferner daraus, dass sich die – „falsche” – Flächenangabe „87,27 qm” nach dem Vorbringen der Klägerin zwar aus dem dem Mietvertrag als Anlage beigefügten Grundrissplan ergeben soll, dass dieser aber nach der in § 1 Nr. 2 getroffenen Regelung gerade nicht zur Grundlage der Mietberechnung gemacht worden ist. Denn der Grundrissplan hat nach § 1 Nr. 2 S. 2 nur die Bedeutung, „die Lage des Mietobjekts zu bezeichnen”. Wäre der Grundrissplan auch maßgeblich für die Berechnung der Mietfläche gewesen, hätte es nahe gelegen, dies im Vertragstext ausdrücklich zu kennzeichnen und die Bedeutung des Grundrisses nicht auf die Beschreibung des Mietgegenstandes zu begrenzen. Hierfür spricht auch, dass der nach Erwerb des Grundeigentums im Wege der Zwangsversteigerung zwischen den Parteien neu abgeschlossene Mietvertrag – anders als der der Klägerin zu diesem Zeitpunkt bekannte Mietvertrag der Beklagten mit der Voreigentümerin – hinsichtlich der für die Mietberechnung maßgeblichen Flächengröße keine Anpassungsregelung vorsieht. Während letzterer in § 3 Nr. 3.2 vorsah, dass Abweichungen von den zugrunde gelegten Nettogrundrissflächen bis zu +/- 3 % nicht zu einer Änderung des Mietzinses führen, enthält der Mietvertrag vom 4.6.1998 keine vergleichbare Regelung. Auch dies spricht dafür, dass es den Parteien bei der Festlegung des Mietpreises nicht auf eine Anbindung an die tatsächliche Mietfläche ankam.

(b) Es kann nach dem Vorbringen der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Klägerin auch nicht davon ausgegangen werden, dass di...

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