OLG Düsseldorf Beschluss vom 27.04.2006 - I-24 U 152/05

Leitsatz (amtlich)

1. Ist das vertragliche Kündigungsrecht eines Mieters ausgeschlossen, falls er im Einzugsbereich des Mietobjekts eine andere Filiale eröffnen will oder eine andere, bestehende Filiale erweitern will, so gilt dies nicht für dasselbe Verhalten eines demselben Konzern wie der Mieter angehörenden Unternehmens.

2. Eine ordnungsgemäße Rückgabe nach Ende des Mietvertrages liegt vor, wenn der Mieter einem Beauftragten des Vermieters die Mietsache übergibt.

3. Unschädlich ist dabei, wenn von einer Vielzahl von Schlüsseln ein einzelner nicht zurückgegeben wird, der Mieter den Besitz aber zugunsten des Vermieters vollständig aufgegeben hat.

4. Händigt der Vermieter dem Mieter nach Übergabe der Räume einen Schlüssel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aus, so liegt während deren Ausführung kein Vorenthalten des Mieters vor.

Normenkette

BGB §§ 535, 556, 557 a.F., §§ 546, 546a n.F.

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 08.09.2005; Aktenzeichen 7 O 157/01)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 8.9.2005 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des LG Wuppertal wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Berufungsstreitwert: 265.099,64 EUR.

Tatbestand

Die Kläger sind Miteigentümer von Gewerberäumen in R.. Die Rechtsvorgänger der Kläger hatten durch Mietvertrag (MV) vom 21.5./22.6.1979 an die Beklagte die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Lebensmittelmarkts vermietet. Die zuletzt im Jahre 2000 zu zahlende Miete belief sich auf monatlich 23.254,93 DM. Unter Berufung auf ein Sonderkündigungsrecht hat die Beklagte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 20.10.1999 gekündigt. Die Kündigung war allerdings ausgeschlossen, "wenn oder weil der Mieter im Einzugsbereich R eine andere Filiale eröffnen will oder eine andere, bestehende Filiale erweitern will". Einige Zeit vor der Kündigung hatte ein zum selben Konzern wie die Beklagte gehörendes Unternehmen eine Filiale in R. eröffnet.

Das Objekt sollte am 28.4.2000 an die Klägerin zurückgegeben werden. Sodann wurde eine Übergabe für den 4.5.2000 vorgesehen. Die Parteien streiten über den Ausschluss der Kündigung sowie darum, wann das Objekt an die Kläger zurückgegeben worden ist. Die Kläger verlangen Nutzungsentschädigung für die Zeit von Januar 2001 bis Juli 2003 und Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Beklagte beruft sich demgegenüber auf Verjährung und macht geltend, spätestens zum 19.12 2000 geräumt zuhaben.

Das LG hat der Klage nur in geringem Umfang stattgegeben. Die Berufung der Kläger blieb erfolglos.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Kläger gegen das klageabweisende Urteil des LG ist gem. § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil die Berufung in der Sache keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Berufungsgerichts auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist.

I. Zur Begründung und zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird auf die Erwägungen des Senats in seinem Hinweisbeschluss vom 16.3.2006 Bezug genommen. Dort hat der Senat ausgeführt:

Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keine Aussicht auf Erfolg. Im Ergebnis hat das LG die Klage zu Recht abgewiesen:

I. Mietzinsanspruch

Den Klägern steht für die Zeit von Januar 2001 bis April 2002 ein Anspruch auf Zahlung von Mietzins - § 535 S. 2 BGB a.F. - gegen die Beklagte nicht zu. Zu Recht ist das LG von einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.4.2000 (Schreibfehler im angefochtenen Urteil "2004") auf Grund der außerordentlichen Kündigung der Beklagten vom 20.10.1999 ausgegangen.

1. Die Beklagte war nach § 3 Abs. 4 des zwischen ihr und den Rechtsvorgängern der Kläger geschlossenen Mietvertrags vom 21. Mai/22.6.1979 (MV) berechtigt, ab dem 9. Mietjahr den Mietvertrag mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende des Mietjahrs zu kündigen. Die Mietzeit begann, wie im Nachtrag Nr. 1 zum MV vereinbart, am 1.5.1982; das Mietjahr endete mithin am 30. April eines jeweiligen Jahres. Durch ihre Kündigungserklärung vom 20.10.1999 hat die Beklagte von ihrem Kündigungsrecht rechtzeitig zum Ablauf des Mietjahres am 30.4.2000 Gebrauch gemacht.

Das Recht der Beklagten zur Kündigung war im Oktober 1999 nicht durch § 3 Abs. 4 MV infolge der Eröffnung einer Filiale der P.-GmbH in R. im April 1999 ausgeschlossen. Nach jener Klausel war das außerordentliche Kündigungsrecht nur dann nicht gegeben,

"wenn oder weil der Mieter im Einzugsbereich (Stadtteil Wuppertal-Ronsdorf) eine andere Filiale eröffnen will oder eine andere, bestehende Filiale erweitern will".

Es kann hier dahingestellt bleiben, ob diese Bestimmung über ihren Wortlaut ("... eröffnen will oder ... erweitern will") hinaus auch auf eine erst nach Eröffnung einer anderen Filiale ausgesprochene Kündigung Anwendung findet. Denn der Regelungsgehalt jener Bestimmung beschränkte sich auf Filialen der Beklagten, wozu Filialen der P.-GmbH nicht zählen.

§ 3 Abs. 4 MV ist insoweit eindeutig formuliert. Die Klausel bezieh...