OLG Düsseldorf Beschluss vom 26.03.2004 - I-3 Wx 344/03

Leitsatz (amtlich)

1. Beabsichtigen die Wohnungseigentümer eine an sich nur im Wege der Vereinbarung zu treffende generalisierende Regelung mit Zukunftsgeltung (hier: Betriebskostenumlage nach einer Wohnflächenvorgabe) unter Ausnutzung einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel wirksam zu beschließen, so müssen sie dies deutlich zum Ausdruck bringen. Dazu reicht es insb. nicht aus, wenn dieser wichtige Regelungsgegenstand ohne auf die beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung hinzuweisen in einem ansonsten überwiegend punktuellen Klärungen dienenden Beschlussregelungswerk "versteckt" wird.

2. Ein Eigentümerbeschluss über die Abrechnung von Betriebskosten nach den vom Bauträger angegebenen Wohnflächen ist nichtig, wenn Letztere weder feststehen noch mit zulässigen Mitteln der Beschlussauslegung festgestellt werden können.

Verfahrensgang

LG Duisburg (Beschluss vom 29.10.2003; Aktenzeichen 11 T 421/03)

AG Oberhausen (Aktenzeichen 10-II 79/98 WEG)

Tenor

Das Rechtsmittel der Antragsteller zu 2), 4), 5) und 6) wird zurückgewiesen.

Sie tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 22.000 Euro.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 1), 4), 5) und 6) haben jeweils Feststellung begehrt, dass die nicht direkt zurechenbaren Betriebskosten nach bestimmten Wohnungsflächen abgerechnet werden.

Die Antragsteller haben beantragt, festzustellen, dass für die Abrechnung aller nicht direkt zurechenbaren Betriebskosten gem. Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.6.1991 für die jeweiligen Wohnungen der WEG K-Straße 2-4a die Wohnflächen gem. nachfolgender Aufstellung auch über das Wirtschaftsjahr 1990/1991 hinaus maßgeblich sind:

Wohnung 1 135,03 qm

Wohnung 2 114,96 qm

Wohnung 3 154,24 qm

Wohnung 4 140,73 qm

Wohnung 5 120,35 qm

Wohnung 6 168,66 qm

Wohnung 7 146,64 qm

Wohnung 8 120,45 qm

Wohnung 9 134,96 qm

Wohnung 10 130,01 qm

Wohnung 11 119,15 qm

Wohnung 12 134,96 qm

Quadratmeterfläche insgesamt 1.620,14 qm

Die Antragsgegner haben beantragt, das Gesuch zurückzuweisen.

Die Antragsgegner zu 1), 4), 5) und 6) haben zudem beantragt, festzustellen, dass für die Abrechnung aller nicht direkt zurechenbaren Betriebskosten für die Zeit ab dem 1.7.1991 für die jeweiligen Wohnungen der WEG K-Straße 2 - 4a die Wohnflächen gem. nachfolgender Aufstellung maßgeblich sind:

Wohnung 1 (Eigentümer K) 108,64 qm

Wohnung 2 (Eigentümer M) 110,58 qm

Wohnung 3 (Eigentümer P) 164,90 qm

Wohnung 4 (Eigentümer S) 112,04 qm

Wohnung 5 (Eigentümer F) 113,98 qm

Wohnung 6 (Eigentümer R) 175,57 qm

Wohnung 7 (Eigentümer H/P) 112,04 qm

Wohnung 8 (Eigentümer Sch) 113,98 qm

Wohnung 9 (Eigentümer W) 138,71 qm

Wohnung 10 (Eigentümer B) 110,58 qm

Wohnung 11 (Eigentümer Dr. H) 112,52 qm

Wohnung 12 (Eigentümer Sch1) 136,77 qm

Quadratmeterfläche insgesamt 1.510,31 qm.

Das AG hat nach mündlicher Verhandlung am 28.1.2003 beide Anträge zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, es fehle jeweils am Rechtsschutzbedürfnis. Die im Streit stehenden tatsächlichen Quadratmeterzahlen der Wohnungen seien für das Rechtsverhältnis zwischen den Beteiligten rechtlich unerheblich, weil die Abrechnung entweder nach der Teilungserklärung entsprechend den Miteigentumsanteilen oder nach dem unangefochtenen Beschluss vom 17.6.1991 entsprechend der vom Bauträger angegebenen Wohnfläche erfolge. Daneben komme eine Änderung der Kostenverteilung gem. § 242 BGB nicht in Betracht, weil die bestehende Regelung nicht grob unbillig sei.

Gegen die amtsgerichtliche Entscheidung haben sich sowohl die Antragsteller als auch die Antragsgegner zu 1), 5) und 6) mit der sofortigen Beschwerde gewandt.

Die Antragsteller haben erklärt, ihrem Antrag lägen die Wohnflächenberechnungen des Bauträgers zugrunde, es komme ihnen auf die Frage an, ob der Beschluss vom 17.6.1991 Zukunftswirkung habe, wovon ihrer Ansicht nach auszugehen sei. Daher sei das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis an der Feststellung gegeben. Insoweit sei Grundlage des Beschlusses vom 17.6.1991 nicht die von der Gegenseite vorgelegte Liste, sondern die damals vom Antragsgegner zu 1) erstellte korrigierte Wohnflächenaufstellung gewesen.

Die Antragsteller haben beantragt,

1. in Abänderung des erstinstanzlichen Beschlusses entsprechend ihrem Antrag vom 30.3.1999 zu erkennen.

2. die Beschwerde der Antragsgegner zu 1, 5) und 6) zurückzuweisen.

Die Antragsgegner zu 1), 5) und 6) haben beantragt,

1. die Beschwerde der Antragsteller zurückzuweisen,

2. in Abänderung des erstinstanzlichen Beschlusses entsprechend ihrem Hauptantrag vom 7.1.2003, hilfsweise dem Antrag vom 12.5.1999 zu erkennen.

Die Antragsgegner zu 1), 5) und 6) haben eine Änderung der Abrechnung dahingehend begehrt, dass die nicht unmittelbar zurechenbaren Betriebskosten entsprechend den tatsächlich erstellten Wohnungsgrößen abzurechnen sind. Insoweit seien die Wohnungen zum Teil wesentlich größer ausgefallen als es ursprünglich vom Bauträger geplant gewesen sei, was eine Anpassung der Abrechn...