OLG Düsseldorf Beschluss vom 25.07.2003 - 3 Wx 133/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Fehlende Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bei der Zuweisung von Sondernutzungsrechten

Leitsatz (amtlich)

1. Werden bestimmte abgegrenzte Stücke einer in der Teilungsordnung als Gemeinschaftseigentum ausgewiesenen Gartenfläche durch Mehrheitsbeschluss „der alleinigen Nutzung der entspr. Wohnungseigentümer” unterstellt, so ist die hierin zu sehende nur durch Vereinbarung mögliche Zuweisung von Sondernutzungsrechten wegen Fehlens der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig.

2. Allein die jahrelange Nutzung bestimmter Teilflächen des Gemeinschaftsgartens durch einzelne Wohnungseigentümer kann aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) weder Sondernutzungsrechte noch auf Vereinbarung solcher gerichtete Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer begründen.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 1, § 15 Abs. 1, § 23 Abs. 1, 4; BGB § 242

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Beschluss vom 07.03.2003; Aktenzeichen 10 T 8/02)

AG Solingen (Beschluss vom 18.12.2001; Aktenzeichen 18 II 43/01 WEG)

Tenor

Der angefochtene Beschluss des LG wird aufgehoben.

Die Entscheidung des AG vom 18.12.2001 wird wiederhergestellt.

Die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens tragen die Beteiligten zu 2) bis 4).

Außergerichtliche Kosten werden in allen drei Rechtszügen nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 2.000 Euro.

Gründe

I. Die Beteiligten sind Mitglieder der eingangs bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft, zu der ein größeres Gartengelände (ca. 4.700 m2) gehört. Dieser Garten steht im gemeinschaftlichen Eigentum sämtlicher Miteigentümer. Der Beteiligte zu 1), die Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 2) und 4) und später die Beteiligten zu 3) teilten das Gartengrundstück im gegenseitigen Einverständnis so auf, wie es sich aus der Skizze (18 II 39/97 WEG AG Solingen Blatt X) ergibt, wobei die mit A, B, C, D bezeichnete Fläche zum Gartenteil der Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 4) zählte.

1985 errichtete der Beteiligte zu 1), um die von ihm genutzte Gartenfläche von den weiteren Gartenflächen abzugrenzen, einen Gartenzaun. Sein Verlauf ist in der Skizze mit A und B gekennzeichnet. Die Grenzziehung erfolgte aufgrund einer Einigung mit den Rechtsvorgängern der Beteiligten zu 4), den Eheleuten L. Im August 1996 erwarben die Beteiligten zu 4) deren Miteigentumsanteil. Noch im selben Jahr versetzte der Beteiligte zu 1) den Zaun so, dass dieser mit dem einen Ende der auf dem Gartengrundstück errichteten und in seinem Sondereigentum stehenden Scheune abschloss. Der Grenzverlauf ist in der Skizze mit C und D bezeichnet.

In dem schon genannten Vorverfahren beantragten die Beteiligten zu 4), dem Beteiligten zu 1) aufzugeben, diesen Zaun zu beseitigen. Mit Beschluss vom 28.4.1998 gab das AG dem Antrag statt. Hiergegen legte der Beteiligte zu 1) sofortige Beschwerde ein. Sein Rechtsmittel wurde durch Beschluss des LG vom 13.1.1999 zurückgewiesen. Die von ihm dagegen eingelegte sofortige weitere Beschwerde wies der Senat am 19.7.1999 zurück.

Da das LG und der Senat in ihren Entscheidungen darauf hingewiesen hatten, dass eindeutig umrissene Gartensondernutzungsflächen nicht festzustellen waren, beschloss die Wohnungseigentümerversammlung auf Vorschlag der Beteiligten zu 2) und damaligen Verwalterin H. am 17.8.2001 unter TOP 25 zur Klarstellung eine als Hausordnung bezeichnete Nutzungsregelung bezüglich der Gartenfläche. In ihr wurden bestimmte abgegrenzte Flächen „der alleinigen Nutzung der entspr. Wohnungseigentümer” unterstellt (vgl. im Einzelnen Anlagen GA 24 f.). Der Beteiligte zu 1) und seine Ehefrau, die Beteiligte zu 5), hatten an dieser Wohnungseigentümerversammlung nicht teilgenommen.

Der Beteiligte zu 1) hat beantragt, festzustellen, dass der auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.8.2001 unter TOP 25 gefasste Beschluss unwirksam ist.

Das AG hat am 18.12.2001 die Nichtigkeit dieses Beschlusses festgestellt und weiterhin entschieden, dass die Beteiligten zu 2) bis 4) die Gerichtskosten zu tragen haben und eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht erfolge. Zur Begründung hat das AG u.a. ausgeführt, ihrem Inhalt nach schaffe die „Hausordnung” Sondernutzungsrechte. Solche könnten jedoch nur durch Vereinbarung aller Miteigentümer begründet werden, was vorliegend nicht geschehen sei und zur Nichtigkeit des auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.8.2001 zu TOP 25 gefassten Beschlusses führe.

Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten zu 2) bis 4) sofortige Beschwerde eingelegt und beantragt, den angefochtenen Beschluss zu ändern und den Antrag des Beteiligten zu 1) zurückzuweisen.

Der Beteiligte zu 1) hat beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen und im Wege der Anschlussbeschwerde den Beteiligten zu 2) und 4) seine in erster Instanz entstandenen außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen.

Das LG hat nach mündlicher Verhandlung am 7.3.2003 den amtsgerichtlichen Beschluss geändert und den Feststellungsantrag des Beteiligten zu 1) sowie dessen Anschlussbeschwerde zurückgewiesen.

Hie...