OLG Düsseldorf Beschluss vom 18.07.2011 - I-24 U 218/10

Leitsatz (amtlich)

1. Die Bezeichnung des Vermieters als "Vorname Nachname Grundstücksgemeinschaft 1 (Gemeinschaft Duisburg)" im Mietvertrag ist hinreichend bestimmt und genügt der mietrechtlichen Schriftform ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Gemeinschaft ist.

2. Zur Einhaltung der mietrechtlichen Schriftform gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist und, wenn die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet ist, aus den vorhandenen Unterschriften deutlich wird, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind.

3. Der Grundsatz "falsa demonstratio non nocet" gilt auch für formgebundene Geschäfte.

Normenkette

BGB §§ 535, 550, 705, 741

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 03.12.2010; Aktenzeichen 10 O 207/10)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 3.12.2010 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des LG Duisburg- Einzelrichter - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 353.322,50 EUR

Gründe

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat zu Recht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die gegen die Entscheidung vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Klägerin günstigere Entscheidung.

I. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 16.5.2011. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:

Der Feststellungsantrag ist unbegründet, weil die Kündigung der Klägerin vom 1.9.2009 das Mietverhältnis nicht zum 31.3.2010 beendet hat. Dementsprechend können die Beklagten auch für die Zeit ab April 2010 die sich aus dem Vertrag ergebende, mit der Widerklage geltend gemachte Miete beanspruchen.

1. Die Parteien haben in § 3 Ziff. 5. des Mietvertrages wirksam eine 5-jährige Mietzeit bis zum 31.7.2013 vereinbart, so dass die Klägerin nicht berechtigt war, den Vertrag ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes - einen solchen behauptet sie selbst nicht - vorzeitig zu kündigen. Die in § 550 Satz 1 BGB vorgesehene Schriftform ist gewahrt.

a) Die Einhaltung der Schriftform nach § 550 BGB soll in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (vgl. etwa BGH NJW-RR 2010, 1309). Hierzu ist es grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Da aber auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäftes nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und der Inhalt bestimmbar bleibt. "Bestimmbarkeit" verlangt ein deutlich geringeres Maß an Genauigkeit als "Bestimmtheit". Es genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, die Vertragsparteien zu ermitteln; der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien die Person des Vermieters/Mieters knüpfen, muss so genau bestimmt werden, dass kein Zweifel an der Person derselben verbleibt. Wie bei der Abtretung künftiger Forderungen muss die Person des Mieters/Vermieters nicht bei Vertragsschluss feststehen. Es genügt, dass der Sachverhalt, an dem die Vertragsparteien die Person des Vermieters/Mieters knüpfen, sich so genau bestimmen lässt, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel an der Person verbleibt. Diese Bestimmbarkeit muss im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die aber ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (vgl. BGH NJW 2009, 2195; BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178; NJW 2006, 140; 2002, 3389; 1999, 3257, 3259).

Der zitierten Entscheidung des BGH vom 2.11.2005 (XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 ff.) lag ein Mietvertrag zugrunde, in dem der Vermieter wie folgt bezeichnet war: "Herr Steffen W., handelt für eine Erwerbergemeinschaft, die die Erstellung und Vermietung eines Wohn- und Geschäftshauses in M. betreibt. Die Erwerbergemeinschaft ist in ihrer jeweiligen Zusammensetzung Vertragspartner dieser Vereinbarung - Vermieter -." Der BGH hat dies als abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, hier den Vermieter zu ermitteln, für genügend erachtet. Vermieter sollten diejenigen Personen sein, die das Grundstück vom Eigentümer erwerben würden, um es zu bebauen. Damit sei die Person des Vermieters so präzisiert, dass sie - nach Veräußerung des Grundstücks - zweifelsfrei festgestellt werden könne.

b) Nach den vorbeschriebenen Grundsätzen und insbesondere auch unter Berücksichtigung der letztgenannten Entscheidung des BGH ist der Vermieter a...