OLG Düsseldorf Beschluss vom 17.11.2011 - I-24 U 56/11

Leitsatz (amtlich)

1. Die "ca."-Angabe zur vermieteten Fläche im Mietvertrag stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts dar.

2. Bei der Gewerberaummiete liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel vor, wenn die Fläche der gemieteten Räume mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt.

3. Da bei der Vermietung von Gewerberäumen die Nutzfläche maßgeblich ist, kann der Mieter solcher Räume eine Berechnung der Flächen nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten.

4. Bei einer Teilklagerücknahme sind die Kosten nach § 92 ZPO zu verteilen.

Normenkette

BGB §§ 535-536; ZPO § 269 Abs. 3, § 92 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 17.01.2011; Aktenzeichen 2 O 273/08)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 17.1.2011 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des LG Duisburg wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 8.415,12 EUR (7.601,55 EUR + auf den für erledigt erledigten Räumungsanspruch entfallende vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 813,57 EUR).

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten ist offensichtlich unbegründet, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat zutreffend entschieden. Der Kläger kann von der Beklagten für die Monate Februar bis einschließlich Juni 2008 die Zahlung der vollen Miete i.H.v. 7.601,55 EUR gem. § 535 Abs. 2 BGB verlangen.

A. Zur Begründung verweist der Senat auf seinen Beschluss vom 10.10.2011. Hierin hat der Senat im Wesentlichen Folgendes ausgeführt:

I.1. Wie das LG zutreffend entschieden hat, kann die Beklagte keine Mietminderung gem. § 536 BGB wegen einer Flächenabweichung geltend machen, weshalb der Beklagten auch ein aufrechenbarer Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zusteht.

a) Die "ca."-Angabe zur vermieteten Fläche im Rahmen der Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 des Mietvertrages vom 8.3.2002 stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts i.S.v. § 536 Abs. 2 BGB dar. Die Zusicherung einer Eigenschaft setzt voraus, dass eine Partei die Gewähr für das Vorhandensein der Eigenschaft derart übernommen hat, dass sie für diese unbedingt einstehen will (BGH, Urt. v. 30.11.1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912; Urt. v. 4.5.2005 - XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152). Eine derartige Erklärung ist einer "ca.-Angabe zur Mietfläche" nicht zu entnehmen, weil aus dieser deutlich wird, dass sich der Vermieter insoweit nicht binden will (vgl. a. BGH, Urt. v. 4.5.2005 - XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Rz. 398). Darüber hinaus kann regelmäßig nicht davon ausgegangen werden, dass der Vermieter bereits durch die Objektbeschreibung eine weiter gehende Haftung begründen und vertragsmäßig bindend erklären will, die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und für alle Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen. Demgemäß rechtfertigt die Flächenangabe die Annahme einer stillschweigenden Zusicherung regelmäßig erst dann, wenn sie durch eine entsprechende Angabe im Rahmen der Mietzinsvereinbarung als Kalkulationsgrundlage für die Miethöhe vereinbart ist (vgl. KG, Urt. v. 22.10.2001 - 20 U 3713/00, GE 2002, 257 m.w.N.). In § 3 des Mietvertrages vom 8.3.2002 wird die Miete jedoch nicht auf der Grundlage der in § 1 angegebenen vermieteten Fläche berechnet. Die Vereinbarung einer Quadratmetermiete findet sich dort gerade nicht. Soweit die Beklagte geltend macht, der im Mietvertrag festgelegte Nettokaltmietzins von 1.280 EUR basiere auf einem Kaltmietzins von 3,20 EUR pro qm, zeigt sie nicht schlüssig auf, dass die Parteien sich zunächst auf einen solchen Quadratmetermietzins verständigt und diesen dann schlicht mit der im Mietvertrag angegebenen Fläche multipliziert haben. Hierzu fehlt es an hinreichendem Sachvortrag. Wenn die Parteien eine Mietregelung gewollt hätten, dann hätten sie dies auch so formulieren können; es kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine entsprechende Aufnahme der Kalkulation nur versehentlich unterblieb.

b) Ein zur Mietminderung berechtigenden Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB wegen einer Flächenabweichung ist ebenfalls nicht feststellbar.

aa) Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH liegt bei der Wohnraummiete ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (vgl. BGH, Urteile v. 24.3.2004 - VIIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 und VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268; Urt. v. 28.9.2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712; Urt. v. 22.2.2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801; Urt. v. 23.5.2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624; Urt. v. 23.5.2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626; Urt. v. 16.9.2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421; Urt. v. 28.10.2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292; Urt. v. 16.12.2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 1064; Urt. v. 10.3.2010 - VIII ZR 144/09, N...