OLG Düsseldorf Beschluss vom 16.02.2009 - I-24 U 6/08

Leitsatz (amtlich)

1. Der kurzen Verjährung unterliegen Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und wegen unterbliebener Instandsetzungsmaßnahmen sowie deren Folgeansprüche wegen Mietausfalls, auch wenn der Mieter bei der Rückgabe des Mietobjekts dem Vermieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat.

2. In diesem Fall kann der Vermieter Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mieträume beanspruchen, wenn der Mieter den (Mit-)Besitz nach beendetem Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters ausübt, wenn er sich also weigert, dem geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Übergabe der restlichen Schlüssel unverzüglich nachzukommen.

Normenkette

BGB §§ 546a, 548 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Kleve (Urteil vom 07.12.2007; Aktenzeichen 1 O 128/07)

Tenor

I. Die Berufung der Klägerin gegen das am 7.12.2007 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Kleve wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

II. Berufungsstreitwert: 25.898,61 EUR.

Gründe

I. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat den Teil der Klage, der auf Schadensersatz gerichtet ist (unterbliebene Schönheitsreparaturen und Nutzungsausfall 02/05 bis 02/06 sowie Sachschäden) und insgesamt 25.898,61 EUR beträgt, zu Recht abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Klägerin günstigere Entscheidung. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf den Hinweisbeschluss vom 25.11.2008. Dort ist ausgeführt worden:

"1. Der Senat teilt die Rechtsauffassung des LG, dass der in Betracht kommende Schadensersatzanspruch verjährt ist, so dass er gem. § 214 Abs. 1 BGB gegen die vom Beklagten erhobene Verjährungseinrede nicht mehr durchgesetzt werden kann.

a) Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, zu denen - neben den hier auch relevanten Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen (§§ 535, 323 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB) und wegen unterbliebener Instandsetzungsmaßnahmen (§§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB) - auch die hier ebenfalls in Rede stehenden Folgeansprüche wegen Mietausfalls gehören (vgl. auch BGH NJW 2006, 1588, 1589; NJW 2005, 739; 1998, 1303; BGHZ 104, 6, 12), in sechs Monaten. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache "zurückerhält". In diesem Sinne erhält der Vermieter die Mietsache zurück, wenn der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgibt und der Vermieter auf der Grundlage eigener Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich vom Zustand der Mietsache unbeeinträchtigt zu unterrichten (BGH NJW 1980, 369, 370 = NJW 2001, 535; 2004, 774, 775; OLG Düsseldorf OLGReport Düsseldorf 2008, 544; 2007, 465; 2006, 227; 2001, 200; Grundeigentum 2002, 1196; OLGReport Düsseldorf jew. m.w.N.). Der Senat hat dabei wiederholt darauf hingewiesen, dass diese Voraussetzungen auch dann vorliegen, wenn der Vermieter nicht alle Schlüssel zurückerhält (OLGReport Düsseldorf 2008, 544; 2001, 200 jew. m.w.N.; ebs. BGH NJW 1987, 2072). Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter trotz Nichtrückgabe aller Schlüssel die Sachherrschaft über den Mietgegenstand endgültig und für den Vermieter erkennbar aufgibt (vgl. BGH NJW 2000, 3203, 3206; OLG München MDR 2007, 514; KG ZMR 2005, 455; OLG Hamm ZMR 1996, 373; OLG Düsseldorf OLGReport Düsseldorf 2008, 544; Grundeigentum 2002, 1196). Ohne Belang ist auch, ob der Vertrag im Zeitpunkt der Rückgabe rechtlich beendet ist oder noch andauert (vgl. BGH NJW 2006, 1588 und 2399; NJW 1986, 2103 und 1981, 2106; OLG Düsseldorf OLGReport Düsseldorf 2007, 465; Grundeigentum 2002, 1196). Sinn dieser Gesetzgebung ist, den Vermieter, der die Mietsache zurückerhalten hat und demgemäß über ihre weitere Nutzung frei verfügen kann, zu veranlassen, sich sehr rasch über den Zustand der Mietsache Gewissheit zu verschaffen und innerhalb kurzer Zeit gegen den Mieter Ansprüche auch geltend zu machen. Andernfalls bestünde die große Gefahr, dass der typische Streit über Art, Umfang und Urheberschaft der Veränderungen und Verschlechterungen unter den Mietvertragsparteien kaum noch oder nur noch mit großem Aufwand aufgeklärt werden kann (Senat Grundeigentum 2002, 1196 m.w.N.).

b) Unter Anlegung dieses Maßstabs hat die Klägerin die an den Beklagten bis zum Ablauf des 31.1.2005 vermieteten Gewerberäume spätestens am 8.10.2004 zurückerhalten, nämlich nachdem die Beklagte nach Vertragskündigung wie angekündigt (vgl. ihr Schreiben vom 7.9.2004) die Mietsache am 27.9.2004 vollständig geräumt, sie der Klägerin zur Verfügung gestellt und ihr zu Händen ihres Beauftragten am 8.10.2004 einen Schlüsselsatz übergeben hatte. Von diesem Zeitpunkt an hatte die Klägerin freien Zugang zur Mietsache und konnte sich über deren Zustand ungehindert unterrichten, so dass die sechsmonatige Verjährungsfrist an diesem Tag zu laufen begann und mangels des Eintritts von Hemmungs- und Unterbrechungstatbeständen...