Leitsatz (amtlich)

1. Bei der Vereinbarung eines Wohnungsrechtes stellt die Verpflichtung, das Gebäude, auf das sich das Wohnungsrecht bezieht, „endgültig” fertig zu stellen, keine „Leistung” i.S.d. § 23 GBO dar.

2. Die vereinbarte Verpflichtung, zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmte Anlagen und Einrichtungen in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten, kann unter Umständen zu Rückständen von Leistungen i.S.d. § 23 GBO führen, wenn die Gebrauchsfähigkeit dieser Anlagen für die Nutzung der dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume unerlässlich ist.

 

Normenkette

BGB § 1093; GBO § 23

 

Verfahrensgang

LG Kleve (Aktenzeichen 4 T 23/02)

 

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 1.000 Euro.

 

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1) hat der Beteiligten zu 2) mit notariellem Vertrag vom 11.12.2001 – UR-Nr. 1981/2001/3 Notar K. – den o.a. Grundbesitz übertragen und die Auflassung erklärt.

In dem Vertrag. heißt es u.a.:

Die Erwerberin hat auf dem hier übertragenen Grundbesitz mit Einverständnis des Veräußerers ein Einfamilienhaus gebaut, zu 70 % fertig gestellt (Innenausbau fehlt noch). Dem Veräußerer wird das lebenslange Wohnrecht an dem gesamten dann fertig gestellten Haus eingeräumt (§ 1093 BGB), an dem gesamten Wohnhaus.

Die Beteiligten bewilligen die Eintragung dieses Wohnungsrechtes zugunsten von Frau I.K. und zu Lasten des übertragenen Grundbesitzes in das Grundbuch mit dem Vermerk, dass zur Löschung des Wohnungsrechtes der Nachweis des Todes der Berechtigten genügt.

Schuldrechtlich gilt: Eingeschlossen in das Wohnungsrecht ist die Mitbenutzung aller gemeinschaftlichen Einrichtungen incl. der Gartennutzung und das freie Begehungsrecht von Haus und Hof. Das Wohnungsrecht ist unentgeltlich, und die mit dem Wohnungsrecht verbundenen Kosten, insb. für Strom, Wasser, Heizung und Instandhaltung, trägt die Berechtigte.

Klarstellend verpflichtet sich Frau S., das Wohnhaus fertig zu stellen.

Die Beteiligten haben beim Grundbuchamt Eintragung der Eigentumsumschreibung und des Wohnungsrechtes beantragt. Mit Zwischenverfügungen vom 3. und 16.1. 2002 hat das Grundbuchamt Bedenken gegen die Eintragung der Löschungserleichterung geäußert, weil Rückstände von Leistungen hier nicht möglich seien.

Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten hat das LG zurückgewiesen.

Mit der weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten ihr Begehren weiter. Sie sind der Ansicht, schon wegen der Verpflichtung zur endgültigen Errichtung des Gebäudes seien Rückstände denkbar. Außerdem bestehe die Verpflichtung, den gebrauchsfähigen Zustand zumindest der unbebauten Grundstücksteile und der „Zuwege” zur Wohnung zu erhalten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II. Die gem. § 78 GBO zulässige weiter Beschwerde ist nicht begründet, denn die Entscheidung des LG beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften.

Das LG ist zutreffend davon ausgegangen, dass bei einem Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB – wie es hier vereinbart ist – die Eintragung einer Löschungsklausel nur dann zulässig ist, wenn bei dem Wohnungsrecht Rückstände von Leistungen i.S.v. § 23 GBO nicht ausgeschlossen sind (vgl. BayObLG DNOtZ 1980, 157; OLG Frankfurt v. 1.11.1988 – 20 W 341/88, NJW-RR 1989, 146; OLG Düsseldorf Rpfleger 1995, 248) und die Leistungen zum dinglichen Inhalt des vereinbarten Rechts gehören.

Bei dem hier vereinbarten Wohnungsrecht sind – wie das LG frei von Rechtsfehlern ausgeführt hat – Rückstände derartiger Leistungen ausgeschlossen.

Ein „Rückstand” ist – entgegen der Auffassung der Beteiligten – nicht schon wegen der Verpflichtung der Beteiligten zu 2) zur endgültigen Erstellung des Gebäudes möglich. Nach dem Inhalt des notariellen Vertrages bezieht sich das Wohnungsrecht auf das „gesamte fertig gestellte” Wohnhaus. Die bezüglich der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht endgültig fertig gestellten Wohnungen zur „Klarstellung” angeführte Verpflichtung der Beteiligten zu 2), das Wohnhaus fertig zu stellen, ist lediglich schuldrechtlicher Natur, aber nicht dinglicher Inhalt des Wohnungsrechtes. Diese Verpflichtung stellt auch keine „Unterhaltungspflicht” der Beteiligten zu 2) dar, denn die Erstherstellung des Wohnhauses ist Voraussetzung für den Beginn der Ausübung des Wohnungsrechtes und keine „Unterhaltung”.

Rückstände sind auch nicht deshalb denkbar, weil sich aus dem Mitbenutzungsrecht der Beteiligten zu 1) bezüglich des Gartens und dem „freien Begehungsrecht” von Haus und Hof eine Verpflichtung der Beteiligten zu 2) ergibt, diese Grundstücksteile im gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten.

Abgesehen davon, dass die Vereinbarung über die Einbeziehung der Mitbenutzung „aller gemeinschaftlichen” Einrichtungen und der Gartennutzung sowie des freien Benutzungsrechtes von Haus und Hof in das Wohnungsrecht ebenfalls nur schuldrechtlich gelten sollte, ist die Beteiligte zu 1) auch nach den vom BGH (BGHZ 52, 234 = MDR 1969, 834) entwickelten Grundsätzen nicht verpflichtet, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anla...

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