OLG Dresden Urteil vom 29.04.2004 - 16 U 237/04

Verfahrensgang

LG Chemnitz (Urteil vom 13.01.2004; Aktenzeichen 1 O 2683/03)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 15.11.2006; Aktenzeichen XII ZR 92/04)

Tenor

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des LG Chemnitz vom 13.1.2004 - 1 O 2683/03 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 9.275,10 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszinssatz ab dem 7.7.2003 zu zahlen.

II. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 18.550,20 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszinssatz aus jeweils 9.275,10 Euro ab dem 7.8.2003 und dem 6.9.2003 zu zahlen.

III. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

V. Die Revision wird zugelassen.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 27.825,30 Euro.

Tatbestand

Die Klägerin begehrte erstinstanzlich von der Beklagten die Zahlung der (Bruttowarm-)Miete für den Monat Juli 2003 i.H.v. 9.275,10 Euro, nach Klageerweiterung in der zweiten Instanz begehrt sie nunmehr zusätzlich auch die Miete für August und September 2003 i.H.v. jeweils 9.275,10 Euro. Die Parteien streiten darüber, ob das Mietverhäitnis durch die Kündigung der Beklagten wegen Versagung der Zustimmung zur Untervermietung gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB zum 30.6.2003 beendet worden ist.

Die Beklagte hat am 28.11.1994 mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin - einer GmbH - für die Dauer von 15 Jahren einen Mietvertrag über eine 644,15 qm große Gewerbefläche im ... bis ... geschlossen. Das Einkaufszentrum umfasst insgesamt 22.000 qm. Darin befinden sich Firmen wie ..., ... . Nach § 1 Abs. 2 des Vertrages erfolgte die Vermietung der Fläche "zum Betrieb eines ...-Lebensmittelmarktes bzw. zu Verkaufs- und Lagerzwecken von Waren aller Art aus den für derartige Einzelhandelsbetriebe typischen Sortimensbereichen". Gemäß § 10 des Mietvertrages verpflichtete sich die Beklagte, ihren Betrieb während der üblichen Geschäftszeiten geöffnet zu halten. Die üblichen Geschäftszeiten sollten sich nach der Mehrheit der Mieter innerhalb des Einkaufszentrums richten. Die Mieterin sollte nach § 30 Abs. 3 den dauernden Betrieb der Mietfläche als Einzelhandelsbetrieb gewährleisten. § 11 - Untervermietung lautet:

"1. Nach vorheriger schriftlicher Zustimmung durch den Vermieter kann der Mieter das Mietobjekt ganz oder teilweise und zur ausschließlichen Nutzung als Einzelhandelsfläche untervermieten oder unterverpachten ...

2. Die Haftung der Mieterin für sämtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag bleibt im Falle jeder Art von Untervermietung unverändert bestehen.

3. Die Vermieterin kann die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grunde versagen. Ein wichtiger Grund ist insb. dann gegeben, wenn im Bereich der genehmigten Einzelhandelsfäche ein Untermietverhältnis begründet werden soll, das geeignet ist, die Einzelhandelsgenehmigungen für den Mietgegenstand zu gefährden, oder durch die Untervermietung eine Konkurrenzsituation zu einem anderen Mieter des Objekts entsteht."

Die Beklagte hat mit Schreiben vom 25.9.2002 (K 2) unter Hinweis auf ihre negative Ertragssituation um Zustimmung zur Untervermietung an einen "Sonderpostenhändler für asiatische Lebensmittel und Geschenkartikel" gebeten. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 10.10.2002 (K 3) vor einer endgültigen Entscheidung die Mitteilung der Person des Untermieters, der Daten zur Beurteilung der Zuverlässigkeit und Bonität sowie der Mietbedingungen, insb. die Miethöhe im Untermietverhältnis, gefordert. Daraufhin hat die Beklagte am 30.10.2002 lediglich den Namen des Untermieters bekennt gegeben, Angaben zur Zuverlässigkeit und Bonität des Untermieters aber ebenso wie die Angabe der vereinbarten Mietzinshöhe verweigert und mitgeteilt, dass der vereinbarte Mietzins nicht die in Hauptmietverhältnis fixierte Miethöhe erreiche. Daraufhin antwortete die Klägerin mit Schreiben vom 19.11.2002 wie folgt (K 5):

"...Auf der Grundlage der uns zur Verfügung gestellten Informationen können wir ihnen leider keine Zustimmung zur Untervermietung erteilen. Entgegen ihrer Auffassung sind Angaben zur Bonität des Untermieters sowie die Mietbedingungen, insb. auch die Miethöhe, selbstverständlich von Relevanz. Nur durch diese Angaben werden wir in die Lage versetzt zu prüfen, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Es steht ihnen natürlich frei, uns diese Informationen nachzureichen."

Mit Schreiben vom 9.12.2002 (K 6) hat daraufhin die Beklagte das Mietverhältnis wegen der Verweigerung der Zustimmung zum 30.6.2003 nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB gekündigt. Da sie seit 1.7.2003 keine Miete mehr gezahlt hat, hat die Klägerin ihrerseits im März 2004 die fristlose Kündigung ausgesprochen. Das Objekt ist zwischenzeitlich zu einem Quadratmeterpreis von 4,50 Euro an einen Getränkemarkt ...