OLG Dresden Urteil vom 22.02.2017 - 5 U 961/16

Leitsatz (amtlich)

Eine einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechtes gerichtete, Willenserklärung wird nicht Bestandteil des (schriftlichen) Mietvertrages und unterfällt deshalb auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB (Anschluss BGH, Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06, NJW 2008, 2178 Rz. 15; Urteil vom 22.01.2014, XII ZR 68/10, NJW 2017, 1087 Rz. 26; Urteil vom 05.02.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 Rz. 27-29).

Verfahrensgang

LG Görlitz (Urteil vom 02.06.2016; Aktenzeichen 5 O 101/16)

Tenor

1. Die Berufung der Klägerinnen gegen das Urteil des LG Görlitz, Außenkammern Bautzen, vom 02.06.2016 (5 O 101/16) wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerinnen tragen die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldnerinnen.

3. Dieses Urteil und das Urteil des LG Görlitz, Außenkammern Bautzen, vom 02.06.2016 (5 O 101/16) sind in Bezug auf die Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.434,20 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Klägerinnen, die Eigentümerinnen des Grundstückes xxx-Straße × in L. sind, nehmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen in Anspruch, welche sich auf dem Grundstück befinden.

Die Beklagte schloss am 20.12.1990 mit der Stadt L., welcher damals das Grundstück gehörte, einen Mietvertrag (Anlage K 1, Bl. 8-14 dA) über zwei auf dem Grundstück befindliche Gewerberäume mit einer Nutzungsfläche von 27,1 m² zu einer Grundmiete von 2,00 DM/m² zzgl. Nebenkostenvorauszahlung. § 2 des Mietvertrages (Miete) enthält in Ziffer 1 folgende Regelung: "Dieser Preis ist der z. Zt. geltende Mindestpreis. Der Vermieter hat das Recht, den Mietzins schrittweise an sich einstellende ortsübliche Preise in einer Übergangszeit von 5 Jahren von Vertragsbeginn gerechnet, anzugleichen und diese nicht zu überschreiten. Zur Förderung der frei niedergelassenen Ärzte soll hierbei die geschäftliche Situation des Mieters beachtet werden." Als Mietzweck wurde der Betrieb eines Kosmetiksalons vereinbart. Mietbeginn war der 01.04.1991, und das Mietverhältnis war zunächst bis zum 01.04.1996 befristet. Der Beklagten als Mieterin wurde ein fünfmaliges Optionsrecht auf eine Mietvertragsverlängerung um jeweils 5 Jahre eingeräumt, welches sie dem Vermieter gegenüber spätestens 6 Monate vor Vertragsende per eingeschriebenen Brief geltend zu machen hatte (§ 4 Nr. 2 des Mietvertrages). § 13 des Mietvertrages enthält eine doppelte Schriftformvereinbarung. In einer Zusatzvereinbarung vom 22.01.1991 regelten die Stadt L. und die Beklagte, dass ein weiterer Raum (Nr. 4) an die Beklagte mitvermietet wird und die für die Berechnung der Miete maßgebliche Nutzungsfläche danach 43,5 m² beträgt.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 21.04.1994 erwarben die Klägerinnen das Grundstück von der Stadt L. jeweils zu 1/2. Mit unterschriebenem Einschreiben vom 19.09.1995 (Anlage K 2, Bl. 15 dA; Anlage B 1, Bl. 31 dA) übte die Beklagte die erste Option zur Verlängerung des Mietvertrages um 5 Jahre aus. Die Klägerinnen boten der Beklagten mit Schreiben vom 01.11.1995 (Anlage K 9, Bl. 45 dA) eine Vertragsänderung dergestalt an, dass sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängert, wenn nicht drei Monate vor Ablauf des Mietvertrages, spätestens zum 31.12. des laufenden Kalenderjahres, gekündigt wird. Die Beklagte lehnte eine solche Änderung des Mietvertrages mit Schreiben vom 21.11.1995 (Anlage K 10, Bl. 46 dA) ab. Mit Schreiben vom 10.02.1997 (Anlage K 3, Bl. 16 dA) erhöhten die Klägerinnen gestützt auf § 2 des Mietvertrages die monatliche Grundmiete auf 396,84 DM, was einer Quadratmetermiete von 12,00 DM für die Hauptfläche von 27,02 m² und einer Quadratmetermiete von 5,00 DM für die Nebenfläche von 14,52 m² entsprach. Die Miete von monatlich 396,84 DM (202,85 EUR) wird unverändert bis zum heutigen Tage von der Beklagten bezahlt. Die Beklagte gab "in den 90er Jahren" den Raum Nr. 4 an die Klägerinnen zurück, ohne dass dies im Sinne einer Änderung des Mietvertrages schriftlich fixiert wurde.

Mit nicht unterschriebenem Einschreiben vom 30.10.2000 (Anlage B 2, Bl. 31 Rs) übte die Beklagte die zweite Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre aus. Auf die Bitte um Bestätigung des Schreibens wurde dieses von den beiden Klägerinnen unterschrieben. Ebenso lief es bei dem Schreiben der Beklagten vom 02.10.2005 (Anlage B 3, Bl. 32 dA) und dem undatierten Schreiben wohl aus dem Jahre 2010 (Anlage B 4, Bl. 32 Rs), mit welchen die Beklagte das dritte und vierte Optionsrecht ausübte, ab. Das fünfte Optionsrecht übte die Beklagte mit dem nicht unterschriebenen Einschreiben vom 09.09.2015 (Anlage B 5, Bl. 33 dA) aus.

Die Klägerinnen betreiben im Objekt auf der gleic...