OLG Dresden Beschluss vom 22.11.2010 - 17 W 1165/10

Leitsatz (amtlich)

Auch zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen, die derzeit das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen (würden), ist auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft eine unbedingte und nicht lediglich eine aufschiebend auf den Wegfall des Vorrechts bedingte Zwangshypothek am Wohnungseigentum des Schuldners einzutragen.

Normenkette

ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2; BGB § 867; GBO § 54

Verfahrensgang

AG Dippoldiswalde (Beschluss vom 13.10.2010; Aktenzeichen FR-11325-7)

Tenor

Auf die Beschwerde wird der Beschluss des AG Dippoldiswalde (Grundbuchamt) vom 13.10.2010 aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, über den Eintragungsantrag der Gläubigerin unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats von Neuem zu entscheiden.

Gründe

I. Die Gläubigerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie erwirkte gegen den Schuldner, dem und dessen Ehefrau zu je hälftigem Miteigentum eine Wohnung innerhalb der Anlage gehört, zwei Vollstreckungsbescheide. Darin sind in der Hauptsache Hausgeldforderungen für die Monate Oktober 2009 bis März 2010 sowie aus der Jahresabrechnung 2008 tituliert.

Unter Vorlage der beiden Titel, einer Forderungsaufstellung und sonstiger Vollstreckungsunterlagen hat die Gläubigerin die Eintragung einer Zwangshypothek i.H.v. insgesamt 2.842,01 EUR nebst Zinsen auf dem Wohnungs(mit)eigentum des Schuldners beantragt. Das Grundbuchamt hat zunächst eine Aufklärungsverfügung erlassen: Da die titulierten Forderungen gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein beschränktes Vorrecht in Rangklasse 2 bzw. 4 genössen, sei eine Zwangshypothek nur unter der aufschiebenden Bedingung des Wegfalls des Vorrechts eintragbar. Mangels anschließender Änderung des Eintragungsantrages hat das Grundbuchamt ihn zurückgewiesen und sämtliche Vollstreckungsunterlagen zurückgeschickt. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Gläubigerin. Das Grundbuchamt hat dem Rechtsmittel am 4.11.2010 mit der ergänzenden Begründung nicht abgeholfen, ohne die geforderte Umstellung des Eintragungsantrages fehle diesem in analoger Anwendung des § 54 GBO das Rechtsschutzbedürfnis.

Ein Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahren ist bisher nicht anhängig, jedenfalls kein Anordnungsvermerk im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Wohl aber sind dort im Rang nach der bei Erwerb bestellten Finanzierungsgrundschuld mittlerweile zwei Zwangshypotheken zugunsten anderer Gläubiger eingetragen.

II. Die gem. §§ 71 ff. GBO zulässige Beschwerde der Gläubigerin hat Erfolg. Entgegen der Ansicht des Grundbuchamtes ist bei Vollstreckung in Wohnungseigentum, hinsichtlich dessen weder die Zwangsversteigerung noch die Zwangsverwaltung angeordnet ist, auf Antrag des Titelgläubigers eine unbedingte Zwangshypothek zur Sicherung auch solcher titulierter Ansprüche gegen den Wohnungseigentümer einzutragen, die auf Zahlung fälliger Beiträge i.S.v. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG - nach gängigem Sprachgebrauch also Haus- oder auch Wohngelder - gerichtet und gegenwärtig von dem in dieser Vorschrift näher bestimmten Befriedigungsvorrecht umfasst sind.

1. Der Immobiliarvollstreckung wegen einer Geldforderung unterliegt gem. § 864 Abs. 1 ZPO, § 1 WEG auch das Mit- und Sondereigentum eines Wohnungs- oder Teileigentümers. Sie erfolgt durch Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung, durch Zwangsversteigerung und durch Zwangsverwaltung, § 866 Abs. 1 ZPO. Nach Abs. 2 dieser Vorschrift kann der Gläubiger verlangen, dass eine dieser drei Maßregeln allein oder neben den übrigen ausgeführt werde. Während Zwangsversteigerung und -verwaltung durch besonderes Gesetz geregelt (§ 869 ZPO: ZVG) und auf unmittelbare Befriedigung aus dem Grundstück angelegt sind, dient die mit Eintragung in das Grundbuch entstehende Zwangshypothek (§ 867 Abs. 1 S. 2 ZPO), jedenfalls zunächst, der bloßen Sicherung künftiger Erfüllung des titulierten Anspruchs. Sie schont dabei in gewissem Umfang den Schuldner, begründet für den Gläubiger auf der anderen Seite aber zusätzlich, wie für ihn nicht selten von praktischem Nutzen, den gesetzlichen Löschungsanspruch mit Vormerkungswirkungen nach § 1179a BGB gegenüber vor- oder gleichrangigen Eigentümergrundpfandrechten (Zöller/Stöber, ZPO, 28. Aufl., § 866 Rz. 4).

2. Läuft wie hier noch kein Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahren über das Wohnungseigentum des Schuldners, kann der Gläubiger (auch) zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen, die in einer Zwangsversteigerung das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen würden, die Eintragung einer bedingungslosen Zwangshypothek verlangen. Weder kann ihm insoweit das erforderliche Rechtsschutzinteresse abgesprochen werden, noch steht einer solchen Eintragung § 54 GBO entgegen.

Das Grundbuchamt folgt mit seiner gegenteiligen Sichtweise, wie die von ihm in den Aktendeckel eingelegten Unterlagen zeigen, der Auffassung Zeisers (Rpfleger 2008, 58) und der sich hierauf stützenden Entscheidung des AG Neuss (NZM 2008, 691). Ihm ist ausweislich der verwahrten Unterlagen auch nicht verborgen geblieben, dass das LG...