Leitsatz (amtlich)

1. Die Angabe in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei "mitwenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen" stellt keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich der Wohn- und Sanierungsstandards dar.

2. Enthält der notarielle Kaufvertrag keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit eines Grundstücks, kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine solche mit ihm vereinbaren wollte.

 

Verfahrensgang

LG Görlitz (Aktenzeichen 1 O 347/18)

 

Tenor

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Klägers zu 1 und der Klägerin zu 2 ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückzuweisen.

2. Der Kläger zu 1 und die Klägerin zu 2 haben Gelegenheit, innerhalb von zwei Wochen Stellung zu nehmen. Sie sollten allerdings auch die Rücknahme der Berufung in Erwägung ziehen.

3. Der Verhandlungstermin vom 25.02.2010 wird aufgehoben.

 

Gründe

Der Senat beabsichtigt, die zulässige Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO ohne mündliche Verhandlung durch - einstimmig gefassten - Beschluss zurückzuweisen. Die zulässige Berufung des Klägers zu 1 und der Klägerin zu 2 bietet in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil. Auch andere Gründe gebieten eine mündliche Verhandlung nicht.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Berufung vermögen keine abweichende Entscheidung zu rechtfertigen.

Den Klägern stehen gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt die geltend gemachten Schadenersatzansprüche wegen der von ihnen durchgeführten Baumaßnahmen an dem veräußerten Grundstück zu. Die Beklagten haften nicht aus § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB auf Ersatz sachmangelbedingter Schäden an dem Wohngebäude.

1. Zwar gehören nach § 434 Abs. 1 Satz 3, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem vom Verkäufer selbst oder von einem Makler erstellten Exposé (vgl. BGH, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; BGH, Urteil vom 25.01.2019, V ZR 38/18, VersR 2020, 40; beide zit. n. juris). Zutreffend führt die Berufung auch aus, dass die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB erwarten kann, nicht voraussetzt, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet (vgl. BGH, a.a.O.). Das von dem Zeugen R...... erstellte Verkaufsexposé enthält aber keine Beschaffenheitsangabe oder -garantie in diesem Sinne, die zu einer Haftung der Beklagten für die von den Klägern nach Erwerb des Grundstücks ausgeführten Putz- und Elektrikarbeiten führen könnten (im folgenden unter a). Eine solche ergibt sich auch nicht aus den sonstigen Äußerungen des Zeugen und der Beklagten anlässlich der Verkaufsverhandlungen (unter b).

a) Ohne Erfolg macht die Berufung geltend, das Exposé enthalte eine Beschaffenheitsgarantie im Sinne der § 434 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB, da dort angegeben werde, das Objekt sei "mit wenigen Handgriffen" bereit, "neue Besitzer zu beherbergen". Vielmehr ergibt die nach §§ 133, 157 BGB gebotene Auslegung, dass es sich lediglich um eine allgemeine Anpreisung des Gebäudes ohne konkreten oder näher bestimmbaren Aussagehalt handelt, wie das Landgericht mit in jeder Hinsicht zutreffenden Erwägungen ausgeführt hat, denen sich der Senat in vollem Umfang anschließt. Das von dem Zeugen R...... erstellte Verkaufsexposé enthält den ausdrücklichen Hinweis darauf, dass der Zustand des 1920 errichteten Gebäudes renovierungsbedürftig war. Umfang und Qualität der auch auf den im Exposé enthaltenen Fotos erkennbar erforderlichen Renovierungsarbeiten werden durch die Angaben im Exposé an keiner Stelle weiter erläutert oder näher festgelegt. Sie können auch nicht näher bestimmt werden, da jedwede Angaben dazu fehlen, welcher Wohn- bzw. Sanierungsstandard durch noch auszuführende Renovierungsarbeiten erreicht werden sollte. Hinzu kommt, dass das Wohngebäude zumindest noch 2017 von der Beklagten zu 1 bewohnt wurde und die Kläger, die das Objekt vor dem Kauf besichtigten, unstreitig von bestehenden Feuchtigkeitsproblemen Kenntnis hatten und vor dem Einzug auch noch Sanierungsarbeiten in nicht unerheblichem Umfang durchführen wollten (vgl. Ziff. V des not. Kaufvertrages). Auch vor diesem Hintergrund konnte die nahezu inhaltsleere Floskel im Exposé, nur "wenige Handgriffe" seien zur Herstellung einer "Beherbergungs"-fähigkeit erforderlich, nicht als konkrete Zustandsbeschreibung verstanden werden, mit dem Inhalt, es seien grundsätzlich keine Renovierungs- und Sanierungsarbeiten am Gebäude zur Erreichung eines modernen Wohnstandards mehr erforderlich.

b) Dass die Pa...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge