Leitsatz (amtlich)

In einem Gewerberaummietvertrag kann die Vorschrift des § 545 BGB wirksam durch eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung abbedungen werden.

 

Verfahrensgang

LG Leipzig (Urteil vom 22.06.2016; Aktenzeichen 01 O 448/16)

 

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Leipzig vom 22.06.2016 (1 O 448/16) nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.

Die Beklagten erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Sie sollten zur Vermeidung weiterer Kosten die Möglichkeit einer Rücknahme der Berufung in Erwägung ziehen.

 

Gründe

I. Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe von im Objekt xxx in T. gelegenen Gewerberäumen, in welchen die Beklagten das griechische Restaurant "I." betreiben.

Seit dem Juni 2001 bestand ein Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räume zwischen der Klägerin, der Beklagten zu 1) und Frau Z. K.. Am 29.09.2009 wurde der Mietvertrag mit Wirkung vom 01.10.2009 neu gefasst (Anlage K 1). Die monatliche Gesamtmiete beträgt 1.949,00 EUR und setzt sich aus der Grundmiete von 1.400,00 EUR sowie Betriebskostenvorauszahlungen von 246,00 EUR und Heizkostenvorauszahlungen von 303,00 EUR zusammen. Aufgrund vierseitiger Vereinbarung vom 21.06.2011 trat mit Wirkung zum 15.06.2011 an die Stelle der ausscheidenden Mieterin Z. K. deren Sohn, der Beklagte zu 2), als Mitmieter mit der Beklagten zu 1) in den Mietvertrag mit der Klägerin über die streitgegenständlichen Gewerberäume ein. Seit dem Jahre 2013 steht der Beklagte zu 2) unter Betreuung und wird insoweit von Z. K. vertreten.

Nachdem die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstandes am 20.12.2011 fristlos gekündigt hatte, schlossen die Parteien nach Ausgleich des Rückstandes eine Vereinbarung vom 06.01.2012 (Anlage K 4), wonach das Mietverhältnis zunächst bis zum 30.04.2012 befristet war, dann aber wegen bis dahin ordnungsgemäßer Zahlung ab dem 01.05.2012 mit der Regelung aus § 6 Abs. 1 des Mietvertrages vom 29.09.2009 zur Mietdauer fortgesetzt wurde.

Zum 01.12.2015 entstand ein Mietrückstand in Höhe von 5.342,09 EUR. Wegen des Mietrückstandes erklärte die Klägerin mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 03.12.2015 an den Beklagten zu 2) und Frau Z. K. als dessen Betreuerin (Anlage K 6) die außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietvertrages. Hinsichtlich des weiteren Kündigungsschreibens des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 03.12.2015, welches an die Beklagte zu 1) unter einer Adresse in Griechenland gerichtet war (Anlage K 8), ist zwischen den Parteien strittig, ob es der Beklagten zu 1) zugegangen ist. Auf Bitten der Beklagten, das Mietverhältnis fortzusetzen, unterbreitete die Klägerin den Vorschlag, ein neues, zunächst befristetes, Mietverhältnis abzuschließen, welches in ein unbefristetes Mietverhältnis übergehen sollte, wenn die Beklagten über eine Zeitspanne Vertragstreue hinsichtlich der Zahlung der Miete gezeigt hätten. Die Beklagten glichen den bestehenden Mietrückstand aus, unterzeichneten den von der Klägerin angebotenen, neuen Mietvertrag aber nicht. Eine Räumungsaufforderung im Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 26.01.2016 (Anlage K 7) an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten blieb erfolglos.

Die Klägerin hat vorgetragen, das Mietverhältnis sei durch die außerordentliche Kündigung vom 03.12.2015 fristlos beendet worden, so dass ihr ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Räume gegen die Beklagten zustehe.

Die Beklagten haben vorgetragen, die Kündigung vom 03.12.2015 sei nicht wirksam geworden, weil sie lediglich gegenüber dem Beklagten zu 2), nicht aber gegenüber der Beklagten zu 1) ausgesprochen worden sei. Zwar enthalte der Mietvertrag vom 29.09.2009 in § 14 eine Empfangsvollmachtsklausel, diese sei aber nicht mit Eintritt des Beklagten zu 2) in den Mietvertrag durch den Nachtrag vom 21.06.2011 in die ab dann geltende vertragliche Regelung einbezogen worden. Ginge man von einer Weitergeltung des § 14 des Mietvertrages vom 29.09.2009 aus, so sei die Empfangsvollmacht von der Beklagten zu 1) konkludent durch die Aufgabe der Nutzung des Mietobjektes widerrufen worden. Die Beklagte zu 1) halte sich spätestens seit dem Jahr 2013 dauerhaft in Griechenland auf und habe in diesem Zusammenhang die Mitnutzung der streitgegenständlichen Mietsache vollständig aufgegeben.

Jedenfalls aber habe sich das Mietverhältnis durch die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert. Die Kündigung vom 03.12.2015 enthalte zwar die Erklärung, dass einer Verlängerung des Mietverhältnisses nicht zugestimmt werde. Auch wenn im Nachgang zur Kündigung vom 03.12.2015 der Abschluss eines geänderten Mietvertrages daran gescheitert sei, dass die Parteien keine Einigkeit über die künftigen Konditionen des Mietverhältnisses hätten erzielen können, habe die Klägerin aber durch die Verhandlungen signalisiert, dass sie grundsätzlich mit der Fortse...

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