Begriff

Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto, so kann der Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern (LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17).

Wohnungseigentümer verweigert Hausgeldzahlung wegen offenen Treuhandkontos

Einer der Wohnungseigentümer weigerte sich, die auf den bestandskräftigen Wirtschaftsplan zu leistenden Hausgelder zu zahlen. Die Eigentümergemeinschaft verklagte ihn daher entsprechend auf Zahlung. Im Rechtsstreit verteidigte sich der Wohnungseigentümer u. a. damit, die Hausgelder seien nicht fällig, da sie auf ein auf den Namen des Verwalters lautendes offenes Treuhandkonto zu zahlen seien. Seine Argumentation hatte Erfolg, die Zahlungsklage der Gemeinschaft wurde abgewiesen.

Offenes Fremdkonto verwenden

Der Verwalter ist nach der Bestimmung des § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt zu halten. Nach inzwischen fast einhelliger Auffassung ist er daher verpflichtet, ein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzurichten. Die mit vorbezeichneter Vorschrift bezweckte Insolvenz- und Pfandsicherheit der eingenommenen Gelder verbietet im bargeldlosen Zahlungsverkehr, die Gelder auf einem Eigenkonto des Verwalters zu führen. Schließlich ist der Verwalter bei einem Eigenkonto Kontoinhaber und Verfügungsberechtigter. Die eingenommenen Gelder sind dem Zugriff Dritter am effektivsten durch Anlage auf einem sogenannten offenen Fremdkonto entzogen. Der Verwalter ist nach allem bereits gesetzlich verpflichtet, für die eingenommenen Gelder ein Konto im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu eröffnen. Dies hat zudem den Vorteil, dass bei einem Wechsel des Verwalters nur die Verfügungsbefugnis des bisherigen Verwalters widerrufen und dem neuen Verwalter eingeräumt zu werden braucht.

Führung eines offenen Treuhandkontos nicht zulässig

Die Führung eines offenen Treuhandkontos mit dem Verwalter als Kontoinhaber ist wegen der Pflicht zur Vermögenssonderung nicht mehr zulässig, da die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Zwangsvollstreckung von Gläubigern des Verwalters Drittwiderspruchsklage erheben müsste und bei Insolvenz des Verwalters nur dann ein Aussonderungsrecht vorliegen würde, wenn auf dem Konto nachweislich nur Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft eingezahlt worden sind. Die Führung offener Treuhandkonten ist damit grundsätzlich unzulässig.

Zahlung kann nur auf ein Eigenkonto der Gemeinschaft verlangt werden

Nach Auffassung der Richter ist in den Fällen, in denen die Zahlung auf ein Konto verlangt wird, das kein Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft ist, der Anspruch auf Hausgeldzahlung solange nicht fällig, bis ein Eigenkonto der Gemeinschaft eingerichtet ist. Zahlung auf ein Konto kann der Verwalter demnach erst dann verlangen, wenn das Konto den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Der Wohnungseigentümer war deshalb von Anfang an berechtigt, die Zahlungen zu verweigern.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Das Führen offener Treuhandkonten ist höchst gefährlich für den Verwalter. Er riskiert hier sogar seine Abberufung, so ihm noch eine weitere Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen ist (AG Essen, Urteil v. 26.8.2015, 196 C 37/15). Weiter soll es zur Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung führen, wenn der Verwalter ein offenes Treuhandkonto auf seinen Namen führt. Die unzulässige Kontoführung soll auch zur Unwirksamkeit des Beschlusses über die Entlastung des Verwalters führen (AG Mettmann, Urteil v. 15.4.2016, 24 C 40/14).

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge