Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkung als Mangel der Mietsache
  
Begriff

BGB § 536

  1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können zu einem Mangel der Mietsache i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB führen, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Dies gilt allerdings nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.
  2. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden. Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine lang währende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (Anschluss an BGH, Urteil v. 20.11.2013, XII ZR 77/12; NZM 2014 S. 165; Urteil v. 2.11.2016, XII ZR 153/15, NJW 2017 S. 1104; Günter, NZM 2016, S. 569).

(Leitsatz des Gerichts)

Vertragszweck und Nutzungsänderung der Mietsache

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über eine Halle. Hinsichtlich des Vertragszwecks enthält der schriftliche Vertrag keine Regelung. Der Mieter errichtete in der Halle eine Lackierkabine, in der er u. a. Lackierarbeiten an Kraftfahrzeugen vornahm.

Auf Hinweis eines Konkurrenten leitete das Referat Bauaufsicht des Landratsamtes ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen die Vermieterin als Grundstückseigentümerin ein, weil die vom Mieter angemietete Halle nur als Lagerhalle genehmigt und deshalb für den Betrieb einer Autolackiererei eine Baugenehmigung erforderlich sei.

Die Vermieterin vertrat den Standpunkt, eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Halle sei nicht erforderlich, weil die beanstandeten Lackierarbeiten ohnehin nicht vom Mietzweck des Vertrags gedeckt seien. Aufgrund des Einschreitens der Behörde unterließ der Mieter ab April weitere Lackierarbeiten; außerdem stellte er die Mietzahlung ab diesem Zeitpunkt ein.

Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Sie nimmt den Mieter auf Zahlung der Miete/Nutzungsentschädigung in Anspruch.

Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkung als Mangel der Mietsache

Das Gericht gab der Klage statt. In dem schriftlichen Mietvertrag sei kein Vertragszweck vereinbart. Dies könne im Wege der Auslegung dahin verstanden werden, dass die Vermietung zu gewerblichen Zwecken erfolgt, ohne dass der Mietzweck auf eine bestimmte Tätigkeit beschränkt ist.

Eine Kündigung wegen einer vertragswidrigen Nutzung des Mietobjekts komme deshalb nicht in Betracht. Jedoch sei die Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigt.

Zwar können öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse zu einem Mangel der Mietsache führen, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Hiervon sei jedoch nur dann auszugehen, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat. Im Ausnahmefall könne es genügen, wenn der Mieter aufgrund der Tätigkeit der Behörde davon ausgehen muss, dass er die Mietsache nicht mehr ohne Risiko zum vertragsmäßigen Gebrauch nutzen kann.

Beweispflicht des Mieters für Mangel

Für die tatsächlichen Voraussetzungen des Mangels ist der Mieter beweispflichtig.

Im Entscheidungsfall kommt das Gericht zum Ergebnis, dass der Mieter eine an ihn gerichtete Nutzungsuntersagung wegen der fehlenden Nutzungsänderung der Halle nicht bewiesen hat.

OLG Dresden, Beschluss v. 1.7.2017, 5 U 477/17

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