Nutzungsentschädigung (Miete)

Zusammenfassung

 

Überblick

Gibt der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Dabei hat der Vermieter die Wahl zwischen einer Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder einer Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Einschlägige Vorschriften sind die §§ 564a, 571 BGB.

1 Vorenthaltung

Eine Vorenthaltung i. S. v. §§ 546a, 571 BGB setzt voraus, dass der Mieter die Sache dem Vermieter gegen dessen Willen nicht herausgibt. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter die Sache weiter nutzt. Der Mieter muss sich auch nicht im Besitz der Mietsache befinden. Es genügt, dass er seine Rückgabepflicht nicht erfüllt. Die Vorenthaltung endet mit der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter.

1.1 Besitzaufgabe

Die bloße Besitzaufgabe führt zur Vorenthaltung, die erst endet, wenn der Vermieter die Sache in Besitz nimmt. Eine Vorenthaltung ist auch dann anzunehmen, wenn der Mieter zwar räumt, aber die Schlüssel nicht zurückgibt.

 

Achtung

Rückgabe der Wohnungsschlüssel

Anders ist es, wenn der Mieter einen Teil der Schlüssel zurückgibt und der Vermieter hierdurch in die Lage versetzt wird, über die Sache zu verfügen.

Umgekehrt genügt die Rückgabe der Schlüssel nicht, wenn der Mieter nicht oder nur zum Teil geräumt hat und das Verhalten des Mieters als Nichterfüllung bewertet werden kann.

Anders ist es bei der bloßen Schlechterfüllung; hier liegt eine Rückgabe vor mit der Folge, dass der Anspruch aus § 546a BGB nicht gegeben ist. Aus diesem Grund darf ein Vermieter die Rücknahme nicht ablehnen, wenn ihm die Mietsache in vertragswidrigem Zustand angeboten wird.

1.2 Teilrückgabe/Teilräumung

Gibt der Mieter nur einen Teil der Mietsache zurück, so ist zu unterscheiden:

  • Eine teilweise Erfüllung tritt ein, wenn der Vermieter dem Mieter zu erkennen gegeben hat, dass er (auch) an einer Teilleistung interessiert ist, der Mieter aus diesem Grund die Teilleistung anbietet und der Vermieter diese als Teilerfüllung entgegennimmt.
  • Hat dagegen die Teilleistung für den Vermieter kein eigenständiges, über die Vorbereitung der Gesamtrückgabe hinausgehendes Interesse, so tritt keine Erfüllung ein.

1.3 Untermiete

Hat der Mieter die Sache untervermietet und verweigert der Untermieter die Herausgabe, so ist Vorenthaltung anzunehmen. Der Mieter hat die Ursache für die Unmöglichkeit der Rückgabe gesetzt und muss deshalb auch das daraus folgende Risiko tragen.

1.4 Obdachlosenunterbringung

Wird der Mieter von der Obdachlosenbehörde wieder eingewiesen, so ist keine Vorenthaltung gegeben. Die Einweisungsverfügung bewirkt eine Zäsur: Der Mieter besitzt nunmehr aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Beschlagnahme.

1.5 Rückerlangungswille des Vermieters

Stets setzt die Annahme der Vorenthaltung voraus, dass die Nichtrückgabe dem Rückerlangungswillen des Vermieters widerspricht. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter einen Nutzungswillen hat; es genügt, dass er die Sache zurückhaben will. Ein genereller Rückerlangungswille reicht aus. Deshalb besteht der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung auch dann, wenn der Mieter die Sache aufgrund einer gerichtlichen Räumungsfrist oder aufgrund von Vollstreckungsschutzmaßnahmen in Besitz hat. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter den Anträgen des Mieters nicht entgegengetreten ist oder wenn er den Räumungsaufschub freiwillig gewährt hat.

 

Praxis-Beispiel

Fehlender Rückerlangungswille des Vermieters

Es fehlt am Rückerlangungswillen und damit an einer Vorenthaltung, wenn der Vermieter den Mietvertrag als fortbestehend ansieht oder wenn der Vermieter den Mietvertrag zwar als beendet ansieht, aber die Sache gleichwohl nicht zurückhaben will, weil er mit dem Mieter einen Anschlussmietvertrag abschließen möchte.

1.6 Pfandrecht

Ein Vermieterpfandrecht entpflichtet den Mieter von der Räumung, nicht aber von der Rückgabe.

Bietet der Mieter die Rückgabe der Räume an, wenn der Vermieter auf das Pfandrecht verzichtet, hängt der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung davon ab, ob das Pfandrecht zu Recht besteht. Wird dies verneint, so darf der Vermieter das Rückgabeangebot nicht ablehnen; ein Annahmeverzug führt zum Verlust der Nutzungsentschädigung.

 

Hinweis

Rückgabe mit gepfändeten Mietersachen

Gibt der Mieter die Sache mit zahlreichen Einrichtungsgegenständen zurück, weil der Vermieter hieran sein Pfandrecht geltend gemacht hat, so ist die Rückgabepflicht erfüllt.

Eine Vorenthaltung ist in diesem Fall auch dann nicht gegeben, wenn der Vermieter die Sache wegen der Gegenstände nicht weitervermieten kann.

1.7 Schönheitsreparaturen/Schadensbeseitigung

Ebenso ist keine Vorenthaltung gegeben, wenn sich die Parteien anlässlich der Rückgabeverhandlungen dahingehend einigen, dass der Mieter die Schlüssel behalten soll, um Schönheitsreparaturen auszuführen oder Mietschäden zu beseitigen. Die Vorschrift des § 546a BGB ist für diesen Fall auch nicht analog anzuwenden. Der Vermieter kann möglicherweise einen Mietausfallschaden geltend machen, wenn die weiteren Voraussetzungen hierfür vorliegen; ein Anspruch aus §§ 546a, 571 BGB besteht nicht. Gleiches gilt, wenn sich die Parteien darin einig s...

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