Nutzungsentschädigung: Ansprüche des Vermieters bei Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses
  
Begriff

BGB §§ 546a, 812 ff.

  1. Die Mietsache wird dem Vermieter dann i. S. d. § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Anschluss an BGH, Urteile v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05, NZM 2006 S. 52, Rn. 6; v. 16.11.2005, VIII ZR 218/04, NZM 2006 S. 12, Rn. 12, und v. 29.1.2015, IX ZR 279/13, BGHZ 204 S. 83, Rn. 81, jeweils m. w. N.; st. Rspr.).
  2. An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er – trotz Kündigung des Mieters – von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Anschluss an BGH, Urteile v. 2.11.2005, XII ZR 233/03, NJW 2006 S. 140, Rn. 25; v. 16.11.2005, VIII ZR 218/04, a. a. O., und v. 13.3.2013, XII ZR 34/12, NJW 2013 S. 3232, Rn. 23, jeweils m. w. N.).
  3. Fehlt es an einem Rückerlangungswillen des Vermieters, steht diesem ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB grundsätzlich auch dann nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile v. 22.3.1960, VIII ZR 177/59, NJW 1960 S. 909 unter II b, und v. 15.2.1984, VIII ZR 213/82, BGHZ 90 S. 145, 148 f., jeweils zu § 557 BGB a. F.).
  4. Zum Anspruch des Vermieters gegen den Mieter, der die Mietsache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, auf Herausgabe des tatsächlich gezogenen Nutzungswerts wegen ungerechtfertigter Bereicherung (Anschluss an BGH, Urteile v. 21.12.1988, VIII ZR 277/87, NJW 1989 S. 2133 unter III 3; v. 15.12.1999, XII ZR 154/97, NZM 2000 S. 183 unter 4, und v. 29.1.2015, IX ZR 279/13, a. a. O., Rn. 84).
  5. Ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch des Vermieters wird weder durch § 546a BGB ausgeschlossen noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile v. 10.11.1965, VIII ZR 12/64, BGHZ 44 S. 241, 242 ff. (zu § 557 BGB a. F.); v. 28.6.1967, VIII ZR 59/65, NJW 1968 S. 197 unter 3 (zu § 597 BGB a. F.); v. 21.2.1973, VIII ZR 44/71, juris Rn. 58 f. (zu § 557 BGB a. F.), und v. 21.12.1988, VIII ZR 277/87, a. a. O., unter III 3 a (zu § 597 BGB a. F.)).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Die Vermieterin schloss mit dem Mieter im Jahr 2000 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung. Der Mieter nutzte diese Wohnung bis 2010 zusammen mit seiner Ehefrau. In der Folgezeit wurde die Ehe geschieden. Die Ehefrau verblieb in der Wohnung. Der Mieter zog aus, zahlte aber weiterhin die Miete. Mit Schreiben vom 25.5.2014 kündigte er den Mietvertrag ordentlich zum 31.8.2014 und stellte die Mietzahlungen ein.

Die Vermieterin vertrat die Ansicht, dass die Kündigung unwirksam sei, weil die Ehefrau hieran nicht mitgewirkt habe. Sie nimmt den Mieter auf Zahlung der Miete für die Folgezeit, hilfsweise auf Nutzungsentschädigung, in Anspruch.

Die Instanzgerichte haben der Klage stattgegeben. Der BGH hob das Urteil auf.

1 Mietvertragspartei bei Ehegatten

Als alleinige Partei des Mietvertrags konnte der Mieter das Mietverhältnis ohne Mitwirkung seiner Ehefrau kündigen. Durch die Kündigung wurde das Mietverhältnis mit der 3-monatigen Frist des § 573c BGB beendet. Mit dem Ende des Mietverhältnisses entfällt die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete.

2 Vorenthaltung der Mietsache und der Rückerlangungswille des Vermieters

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB).

Die Annahme der Vorenthaltung setzt nach ständiger Rechtsprechung des BGH voraus, dass die Nichtrückgabe dem Rückerlangungswillen des Vermieters widerspricht. Insbesondere fehlt es am Rückerlangungswillen und damit an einer Vorenthaltung, wenn der Vermieter den Mietvertrag als fortbestehend ansieht.

So liegen die Dinge hier, weil die Vermieterin die Kündigung rechtsirrig als unwirksam angesehen hat.

3 Vermögensbereicherung durch Wohnungsnutzung oder Ersparen von Aufwendungen

Nach der Rechtsprechung des BGH sind neben § 546a BGB auch die §§ 812 ff. BGB anwendbar (BGH, Urteil v. 15.12.1999, XII ZR 154/97, NZM 2000 S. 183). Nach den §§ 812 ff. BGB hat der Vermieter einen Anspruch auf Herausgabe der vom ehemaligen Mieter erlangten Gebrauchsvorteile, die sich nach dem Mietwert bemessen.

Voraussetzung ist, dass der Mieter durch die Nutzung der Wohnung in seinem Vermögen bereichert ist. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mieter die Wohnung an seine ehemalige Ehefrau untervermietet hat und auf diese Weise Einkünfte erzielt oder wenn er eigene Aufwendungen – etwa in Gestalt von sonst zu zahlenden Unterhaltsleistungen – erspart hat.

Da diese Umstände nicht aufgeklärt sind, hat der BGH das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

BGH, Urteil v. 12.7.2017, VIII ZR 214/16

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