Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken in einer Teileigentümergemeinschaft ist nicht möglich
  

Begriff

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten - nämlich ganztägig und auch am Wochenende - erfolgt; die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden (BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 307/16).

Teilungserklärung: Gebäude dient zur beruflichen und gewerblichen Nutzung

Nach der Teilungserklärung dient das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude "zur beruflichen und gewerblichen Nutzung". Die Einheiten "dürfen ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden". Nach der Aufteilung wurden sechs Einheiten als Arztpraxen genutzt. Die siebte diente als Apotheke. Einer der Teileigentümer hatte den Betrieb seiner Arztpraxis aufgegeben und seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken vermietet. Die Teileigentümergemeinschaft wendet sich mit einer Unterlassungsklage gegen diese Nutzung. Die Klage hatte Erfolg.

Nutzung zu Wohnzwecken widerspricht Teilungserklärung

Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer entspricht. Daraus ergibt sich der Unterlassungsanspruch der Eigentümergemeinschaft. Die Nutzung der Einheit zu Wohnzwecken widerspricht nämlich der Teilungserklärung. Hiernach ist die Nutzung zu Wohnzwecken unzulässig. Insoweit handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

Störende Wohnnutzung

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen, wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt. Daher ist es ohne Bedeutung, dass bei privaten Wohnungen ein geringerer Besucherandrang als bei einer gewerblich genutzten Einheit zu verzeichnen ist und sich die Anlage in einem reinen Wohngebiet befindet. Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt. Hierdurch sollen Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein vermieden werden. Zwar werden hierdurch die Nutzungsmöglichkeiten der Teileigentümer einerseits beschränkt, sie dürfen aber andererseits grundsätzlich darauf vertrauen, dass sich auch die anderen Teileigentümer an die vereinbarten Zweckbestimmungen halten.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Der Bundesgerichtshof konnte in dieser Entscheidung offen lassen, ob die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit dann anders zu beurteilen ist, wenn es sich um eine gemischte Anlage handelt, die sowohl aus Wohn- als auch aus Teileigentumseinheiten besteht. Dies liegt allerdings nahe. Nach der Bestimmung des § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Im Ausnahmefall kann also durchaus auch ein Anspruch auf Wohnen im Teileigentum bestehen. Allerdings kann dieser Anspruch im Rahmen einer Unterlassungsklage nicht als Einrede erhoben werden, denn die in der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung gilt, solange sie nicht durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder durch Ersetzung der Zustimmung durch das Gericht abgeändert ist.

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