Notgeschäftsführung (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Maßnahmen der Notgeschäftsführung dienen der Abwehr eines unmittelbar drohenden oder der Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens. In akuten Gefahrensituationen sind also Wohnungseigentümer zu eigenständigem Handeln ermächtigt, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer oder Maßnahmen des Verwalters nicht abgewartet werden können. Selbstverständlich ist auch der Verwalter berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen bzw. allgemein Nachteile von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzuwenden. Dringend sind insoweit solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit die vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG darüber hinaus berechtigt und verpflichtet, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist erforderlich sind.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Recht zur Notgeschäftsführung der einzelnen Wohnungseigentümer ist in § 18 Abs. 3 WEG festgelegt. Die Befugnis des Verwalters zum Ergreifen von Notmaßnahmen regelt § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.

OLG Dresden, Urteil v. 20.8.2019, 4 U 665/19: Verliert ein Dienstleister den Schlüssel einer Wohnungseigentumsanlage, kann sowohl Schadensersatz für den Austausch der Schlüsselanlage als auch für provisorische Sicherungsmaßnahmen verlangt werden, sofern die konkrete Gefahr eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels besteht. In einem derartigen Fall muss der Verwalter nicht erst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, vielmehr ist er berechtigt, einen sofortigen Austausch der Schließanlage zu veranlassen.

BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17: Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen (hier: Fenstererneuerung), besteht ein solcher Anspruch nicht.

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 18.4.2019, 2-13 S 55/18: Wird unter den Wohnungseigentümern über einen längeren Zeitraum diskutiert, ob der Bauträger gerichtlich in Anspruch genommen wird, darf der Verwalter nicht kurz vor Ablauf der Verjährung eigenmächtig ein selbstständiges Beweisverfahren als "Notmaßnahme" einleiten.

BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17: Eine Haftung des Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG a. F. / § 9a Abs. 4 WEG n. F. für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer scheidet aus, wenn es sich um Ansprüche anderer Wohnungseigentümer handelt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten). Hierzu gehören Aufwendungsersatzansprüche, die einem Wohnungseigentümer wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehen, und zwar auch dann, wenn die Tilgung eine Notgeschäftsführungsmaßnahme i. S. d. § 21 Abs. 2 WEG a. F. / § 18 Abs. 3 WEG n. F. ist. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Verwaltungsvermögen zu erwarten ist oder nicht.

LG Berlin, Urteil v. 25.9.2018, 55 S 235/17: Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht befugt, zur Abwendung einer drohenden Verjährung von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den (ausgeschiedenen) Verwalter zustehenden Schadensersatzansprüchen, als Notgeschäftsführer Klage zu erheben, wenn die Wohnungseigentümer zuvor die Geltendmachung abgelehnt haben.

AG Kassel, Urteil v. 17.5.2018, 800 C 4100/17: Sind Feuchtigkeitsschäden auch von einem Laien unschwer zu erkennen, ist genauso unschwer zu erkennen, dass es wenigstens einer Notreparatur bedarf.

AG Düsseldorf, Urteil v. 13.12.2017, 232 C 99/17: Beauftragt ein (Innen)Architekt ohne Ermächtigung des Verwalters zur Abgabe von Erklärungen namens der Wohnungseigentümergemeinschaft Werkunternehmer mit Instandsetzungsmaßnahmen, die keine Notmaßnahmen darstellen, haftet er dem Werkunternehmer auf Werklohn. Ansprüche des Werkunternehmers gegen die Eigentümergemeinschaft wegen einer ungerechtfertigten Bereicherung bestehen in derartigen Fällen nicht.

AG Offenbach, Urteil v. 30.5.2016, 320 C 50/15: Die Berechtigung zur Notgeschäftsführung durch einen Wohnungseigentümer rechtfertigt nicht, unmittelbar im Nachgang zu einer ablehnenden Beschlussfassung auf eigene Faust rechtliche Maßnahmen für die Gemeinschaft einzuleiten. Die Bestimmung des § 21 Abs. 2 WEG a. F. / § 18 Abs. 3 WEG n. F. dient nicht dazu, nach erfolgter Beschlussfassung ein Handeln des einzelnen Eigentümers insoweit zu...