Begriff

Erfolgt die Ladung zur Versammlung an einen Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentum an einen Sondernachfolger veräußert hat und ist dieser bereits als Wohnungseigentümer anzusehen, ohne dass diese Veränderungen dem Verwalter angezeigt worden sind, ist die Nichtladung des neuen Wohnungseigentümers ausnahmsweise unschädlich. Gleichwohl gefasste Beschlüsse sind jedenfalls aus diesem Grund nicht anfechtbar (LG München I, Beschluss v. 20.2.2013, 36 T 1970/13).

Keine Info an den Verwalter über Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Ein Wohnungseigentümer hatte seine Wohnung verkauft. Der Verwalter wurde auch vom Abschluss des entsprechenden Kaufvertrags unterrichtet. Eine Mitteilung über den später schließlich erfolgten Eigentumsübergang aufgrund Umschreibung im Grundbuch erfolgte jedoch nicht. Der Verwalter hatte daher den veräußernden Wohnungseigentümer zu der nach erfolgtem Eigentumsübergang stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung geladen, nicht aber den neuen Eigentümer. Der neue Eigentümer hatte daraufhin die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse angefochten. Er vertrat die Auffassung, da er nicht zur Eigentümerversammlung geladen worden sei, litten die dort gefassten Beschlüsse unter einem formalen Mangel.

Nichteinladung ausnahmsweise unschädlich

Dem konnten sich die Richter freilich nicht anschließen. Erfolgt nämlich die Ladung an einen Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentum mittlerweile an einen Sondernachfolger veräußert hat und ist dieser bereits als Wohnungseigentümer anzusehen, ohne dass diese Veränderungen dem Verwalter angezeigt worden sind, ist die Nichtladung des neuen Wohnungseigentümers ausnahmsweise unschädlich und gleichwohl gefasste Beschlüsse sind jedenfalls aus diesem Grunde nicht anfechtbar. Es ist Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers sicherzustellen, dass er oder sein Sondernachfolger geladen werden können. Altem und neuem Eigentümer hätte es vielmehr oblegen, der Verwaltung den Eigentumsübergang in geeigneter Form, etwa durch Übersendung eines Grundbuchauszugs, mitzuteilen. Nachdem vor Ladung zur Versammlung kein Grundbuchauszug übersandt wurde, war die Ladung des alten Eigentümers ordnungsgemäß.

Verkaufsmitteilung an den Verwalter genügt nicht

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass dem Verwalter das schuldrechtliche Geschäft – also der Verkauf der Wohnungseigentumseinheit – mitgeteilt worden war. Nachdem zwischen Verkauf und Eigentumsumschreibung unterschiedlich viel Zeit verstreichen kann (vereinzelt gar mehrere Jahre), kann aus der Verkaufsmitteilung nicht der Schluss gezogen werden, dass der Verwalter nunmehr bei Ladung zur Versammlung verpflichtet wäre, von sich aus die Grundbuchlage zu überprüfen. Er kann vielmehr davon ausgehen, dass ihm die rechtlich relevante Grundbuchänderung von einem der Eigentümer mitgeteilt werden würde. Es würde den Pflichtenkreis des Verwalters überspannen, müsste er vor jeder Eigentümerversammlung einen Grundbuchauszug einholen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Auch diese Entscheidung stellt klar, dass der Verwalter nicht zur Überprüfung verpflichtet ist, ob und wann ein Eigentümerwechsel erfolgte. Dem Verwalter wäre Entsprechendes auch gar nicht zuzumuten, müsste er in regelmäßigen Abständen kostenpflichtig Einsicht ins Grundbuch nehmen. Teilen der veräußernde oder der neue Wohnungseigentümer dem Verwalter einen im Grundbuch vollzogenen Eigentümerwechsel nicht mit, darf der Verwalter davon ausgehen, ein solcher sei noch nicht erfolgt (s. auch die folgende Entscheidung des AG Bonn).

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