Nichteinladung eines Wohnungseigentümers: regelmäßig nur Anfechtbarkeit der Beschlüsse
  

Begriff

Der BGH hat klargestellt, dass die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse führt, nicht aber zu deren Nichtigkeit (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 235/11).

Keine Einladung für Garageneigentümer

Gegenüber einem der Eigentümer, der nur Teileigentümer einer Garage ist, wurden rückständige Hausgelder gerichtlich geltend gemacht. Sie beruhten auf Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen, die auf verschiedenen Eigentümerversammlungen durch entsprechende Beschlüsse genehmigt wurden. Der Garageneigentümer wurde zu keiner dieser Versammlungen geladen, weil der Verwalter der Auffassung war, Garageneigentümer müssten zur Eigentümerversammlung nicht geladen werden. Der Garageneigentümer vertrat nun die Auffassung, sämtliche Beschlüsse seien nichtig, da er von der Teilnahme der Eigentümerversammlungen rechtswidrig ausgeschlossen worden sei. Das Recht zur Teilnahme an der Versammlung gehöre zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die Nichtladung sei daher ein Verstoß gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften.

BGH: Nichteinladung führt regelmäßig nur zur Beschlussanfechtbarkeit

In dieser Allgemeinheit konnte der BGH der Argumentation des Garageneigentümers nicht folgen. Vielmehr führt die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Ein Beschluss ist im Sinne von § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts. Die für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften gehören hierzu jedoch nicht, weil diese dispositiv sind und durch Vereinbarung abgeändert werden können.

Nichtigkeit nur in Ausnahmefällen

Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führt nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll. Ein solcher Ausnahmefall liegt hingegen nicht vor, wenn die Ladung nur irrtümlich unterblieben ist. Der Verwalter hatte vorliegend den Garageneigentümer zwar bewusst nicht zur Eigentümerversammlung geladen. Dies beruhte aber auf einem bloßen Rechtsirrtum, da er fälschlich annahm, Garageneigentümer zählten nicht zu dem Kreis der Wohnungseigentümer und seien daher nicht zu laden. Ein solcher Fehler führt nicht zur Nichtigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse.

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