Neue Kündigungsfristen für Altmietverträge
 

Zusammenfassung

In einigen Mietvertragsformularen ist eine Klausel enthalten, in der die früher maßgebenden, nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelten Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben sind. Ist das Mietverhältnis unter Verwendung eines solchen Vertragsformulars vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden, so waren nach der Rechtsprechung des BGH für die Kündigung durch den Mieter diese Fristen zu beachten. Diese Rechtslage hat sich mit Wirkung vom 1.6.2005 geändert.

I. Nach § 565 Abs. 2 BGB a. F. richtete sich die Frist für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach dessen Dauer. Sie betrug bei Mietverhältnissen bis zu einer Dauer von 5 Jahren 3 Monate. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung der Mietsache verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate. Die gestaffelten Fristen waren von beiden Parteien einzuhalten.

Durch das Mietrechtsreformgesetz wurde die Kündigungsfrist neu geregelt. In § 573c Abs. 1 BGB n. F. ist nunmehr bestimmt, dass der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses stets mit einer Frist von 3 Monaten kündigen kann; der Vermieter hat dagegen nach wie vor gestaffelte Kündigungsfristen einzuhalten.

In § 573c Abs. 4 BGB ist ergänzend geregelt, dass Vereinbarungen unwirksam sind, die zum Nachteil des Vermieters von § 573c Abs. 1 BGB abweichen. Für Mietverträge, die vor dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen wurden, gilt die Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB. Dort ist Folgendes geregelt:

"§ 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind."

In der Praxis existieren zahlreiche Formularmietverträge, in denen der Text des früheren § 565 BGB wiedergegeben ist. Hier stellt sich die Frage, ob der Mieter in diesem Fall die früher maßgebenden gestaffelten Kündigungsfristen zu beachten hat. In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, dass in der bloßen Wiedergabe des Gesetzestextes keine vertragliche Vereinbarung i. S. d. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB zu sehen sei. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen eine andere Ansicht vertreten (BGH, Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 240/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 324/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 339/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 355/02; Urteil v. 12.11.2003, VIII ZR 31/03; Urteil v. 10.3.2004, VIII ZR 64/03; Urteil v. 10.3.2004, VIII ZR 34/03). Nunmehr hat der Gesetzgeber "nachgebessert". Die Übergangsregelung in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB hat seit dem 1.6.2005 folgenden Wortlaut:

"§ 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind."

II. Die neue Regelung hat folgende Auswirkungen:

1. Die Regelung betrifft nur solche Mietverträge, die den Text des früher maßgeblichen § 565 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BGB a. F. - also die gestaffelten Kündigungsfristen - im Wortlaut oder sinngemäß wiedergeben.

Gelegentlich findet man Altmietverträge, in denen eine längere als die gesetzliche Frist vereinbart ist, z. B.:

Das Mietverhältnis beginnt am ... und läuft von da an auf die Dauer von 1 Jahr. Es verlängert sich danach, soweit es nicht 6 Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird, auf unbestimmte Zeit. Die Kündigungsfrist beträgt dann 6 Monate. (OLG Zweibrücken, Rechtsentscheid v. 23.11.1989, 3 W 35/89 RE).

Eine vertragliche Verlängerung der Kündigungsfrist war nach früherem Recht möglich; seit dem 1.9.2001 ist eine Vereinbarung, wonach der Mieter eine längere als die gesetzliche Frist einzuhalten hat, unwirksam. In Altverträgen bleibt die Vereinbarung einer längeren Frist aber wirksam.

Wirksam bleibt demnach auch die in Altmietverträgen häufiger anzutreffende Klausel

Das Mietverhältnis wird für die Dauer eines Jahres abgeschlossen. Es verlängert sich sodann um jeweils ein weiteres Jahr, wenn es nicht gekündigt wird.

Die Klausel hat zur Folge, dass die Kündigungsfrist für beide Teile ein Jahr beträgt. Nach früherem Recht konnte eine Fristverlängerung wirksam vereinbart werden. Nach nunmehrigem Recht wäre eine solche Vereinbarung unwirksam. Für Altmietverträge gilt Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB. Die Vereinbarung bleibt also wirksam. Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB ist nicht anwendbar, weil dort nur der Fall geregelt ist, dass die gestaffelten Kündigungsfristen vereinbart sind.

2. Ist die gestaffelte Kündigungsfrist durch Individualvertrag vereinbart oder ist die Klausel ausgehandelt, so gilt Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB. Die Vereinbarung bleibt also wirksam. Wohnraummietverträge mit solchen Vereinbarungen dürfte es in der Praxis aber nicht geben.

3. Die Neuregelung in Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB gilt nur für Kündigungen, die ab dem 1.6...

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