Neue Bundesländer: Mietenüberleitungsgesetz seit 11.6.1995 in Kraft

Zusammenfassung

Viel zu spät ist das Mietenüberleitungsgesetz (MÜG) am 10.6.1995 verkündet worden (BGBl I, S. 748). Die nachfolgende Darstellung gibt einen ersten Überblick.

1 Grundzüge

Nach bisher geltendem Recht gab es in den neuen Bundesländern im Hinblick auf die Miethöhe im wesentlichen zwei Gruppen von Wohnungen:

  1. Für freifinanzierte Wohnungen, die seit dem 3.10.1990 in neu errichteten Gebäuden fertiggestellt wurden, galt schon bisher das für die alten Bundesländer maßgebliche Recht, also die §§ 1 - 10a MHG und § 5 WiStG. Den Neubauwohnungen sind solche Wohnungen gleichgestellt, die nach dem 2.10.1990 im Wege einer umfassenden Sanierung aus Räumen wiederhergestellt wurden, die vor dem 3.10.1990 unbewohnbar waren, oder nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung anderen als Wohnzwecken dienten (§ 11 Abs. 1 MHG). Diese Wohnungen werden vom Mietenüberleitungsgesetz nicht berührt.
  2. Für alle anderen Wohnungen galten bisher die 1. und die 2. Grundmietenverordnung sowie die Betriebskosten-Umlageverordnung. Diese Verordnungen sind außer Kraft getreten (Art. 6 Abs. 2 MÜG). Statt dessen wurde die Vorschrift des § 11 Abs. 2 MHG dahingehend geändert, daß die Regelungen des MHG (§§ 1-10a) nunmehr auch für diese Wohnungen gelten.

    Damit die Angleichung der niedrigen Ost-Mieten an das höhere Westniveau in sozial verträglicher Weise erfolgt, hat der Gesetzgeber Übergangsvorschriften erlassen, die bis zum Jahresende 1997 befristet sind (Art. 1 Nr. 2 und Art. 2 MÜG). Das Übergangsrecht ist in den neuen §§ 12 - 17 MHG geregelt, die teils neben, teils anstelle der §§ 1-10a MHG anzuwenden sind. Außerdem enthält das MÜG eine Änderung von § 35 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (Art. 3), sowie Änderungen des Wohngeldsondergesetzes (Art. 4) und des Wohngeldgesetzes (Art. 5). In Art. 6 ist geregelt, daß die Übergangsvorschriften am Tag nach der Verkündung, also am 11.6.1995, in Kraft treten.

2 Einzelheiten des Übergangsrechts

Das bis zum 31.12.1997 geltende Übergangsrecht ist nunmehr in den neu eingefügten §§ 12-17 MHG sowie in einem "Gesetz über die Angemessenheit von Entgelten beim Übergang in das Vergleichsmietensystem" (Art. 2 MÜG) geregelt. Danach gelten folgende Besonderheiten:

2.1 Erhöhung der Grundmiete im laufenden Mietverhältnis (§ 12 MHG)

a) Eine Mieterhöhungsmöglichkeit besteht nur für Wohnungen, die einen hinreichend befriedigenden Bauzustand aufweisen. Nach der gesetzlichen Regelung (§ 12 Abs. 1 MHG) ist dies dann anzunehmen, wenn an dem Gebäude mindestens drei der fünf folgenden Bestandteile keine erheblichen Schäden aufweisen:

(1) Dach

(2) Fenster

(3) Außenwände

(4) Hausflure oder Treppenräume

(5) Elektro-, Gas- oder Wasser- und Sanitärinstallationen.

Zur Konkretisierung des Begriffs der "erheblichen Schäden" kann auf die "Beschaffenheitskriterien für Mietanhebungen nach der Beschaffenheit gemäß § 2 der 2. GrundMV" (s. Gruppe 11/Stichwort: "Mieterhöhung für freifinanzierten Wohnraum", Abschnitt VII 2a-cc) zurückgegriffen werden. Beweispflichtig für den nach § 12 MHG geforderten Wohnungszustand ist der Vermieter (LG Berlin, GE 95, 59; a.A.: Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz; § 12 MHG, Rn. 59). Für Wohnungen in Gebäuden mit schlechtem Bauzustand ist grundsätzlich keine Mieterhöhung möglich.

b) Miethöhe: Das Gesetz sieht vor, daß für Wohnungen mit Zentralheizung und Bad der am 11.6.1995 geschuldete Mietzins frühestens zum 1.8.1995 um maximal 15% erhöht werden kann (s. auch unten i). In § 12 Abs. 1 Satz 2 MHG ist geregelt, daß sich der Erhöhungssatz "bei Wohnraum, der nicht mit einer Zentralheizung und einem Bad ausgestattet ist" von 15% auf 10% ermäßigt. Trotz des mißverständlichen Wortlauts dieser Regelung ist der Abschlag nicht nur dann vorgesehen, wenn die Wohnung weder über eine Zentralheizung noch über ein Bad verfügt; es genügt, wenn eines der genannten Ausstattungsmerkmale fehlt (so die Erläuterung im Gesetzesentwurf; a.A. Beuermann, a.a.O, Rn. 65; Blümmel, GE 95, 662).

Für Wohnraum in einem Einfamilienhaus und für die sog. "Wendewohnungen" (Wohnungen im komplexen Wohnungsbau, die nach dem 30.6.1990 fertiggestellt worden sind und Weststandard aufweisen) erhöhen sich diese Werte um 5%.

Eine weitere Mieterhöhung von 5% ist zum 1.1.1997 möglich, wenn der Wohnraum in einer Gemeinde mit mindestens 20.000 Einwohnern oder in einer Gemeinde liegt, die an eine Gemeinde mit mindestens 100.000 Einwohnern angrenzt (s. auch unten i). Diese Mieterhöhung kann erst ab 1.10.1996 abgegeben werden. Geht die Erklärung dem Mieter in diesem Fall bis Ende Oktober zu, so wird die Mieterhöhung zum 1.1.1997 wirksam. Bei einem späteren Zugang tritt die Mieterhöhung entsprechend später in Kraft. Eine vor dem 1.10.1996 abgegebene Mieterhöhungserklärung ist unwirksam (Beuermann, a.a.O, § 12 MHG, Rn. 69).

Unter dem Begriff des Mietzinses ist die Grundmiete ohne Modernisierungszuschläge (Erhöhung nach Modernisierung oder Instandsetzungsvereinbarung) zu verstehen. Basis für die Berechnung der Mieterhöhung ist der am 11.6.1995 geschuldete Mietzins. Nach Ansicht des Gesetzgebers sollen allerdings "auch Mieterhö- hungserklärungen, die vor dem Inkrafttreten des MÜG ...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesene beiträge