Zusammenfassung

Ab kommendem Jahr sollen für den Bereich der sozialen Wohnraumförderung zwei neue Verordnungen in Kraft treten, die "Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche" (WoFV) und die "Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten" (BetrKV).

Beide Verordnungen liegen im Entwurf vor.

Die Regelungen haben erhebliche Bedeutung aber auch für den Bereich der frei finanzierten Wohnungen, also für das "allgemeine Mietrecht". Denn bei der Berechnung der Wohnfläche, etwa im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung oder bei der Abrechnung von Betriebskosten, wurden schon bislang neben der (erloschenen) DIN 283 auch die Bestimmungen der 2. Berechnungsverordnung (II. BV) herangezogen. Was die Betriebskosten betrifft, wurden während der Geltungsdauer des "alten Mietrechts" die Betriebskostenarten der Anlage 3 zu § 27 der II. BV auf den Mieter übertragen. Nach dem In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes zum 1.9.2001 ist die Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB maßgebend, die festlegt, dass die Vertragsparteien die Übernahme von Betriebskosten nach § 27 der II. BV vereinbaren können. Bereits jetzt wird den beiden zum 1.1.2004 in Kraft tretenden Verordnungen für den Bereich des allgemeinen Mietrechts im Wert größere Bedeutung vorausgesagt als dem "eigentlichen" Anwendungsbereich für Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln oder steuerbegünstigt errichtet werden (Langenberg in: NZM 2003, 177, 179 zur Wohnflächenverordnung).

Im Folgenden wird eine Übersicht über die einzelnen Verordnungsbestimmungen gegeben.

I Wohnflächenverordnung

§ 1 Abs. 1 WoFV sieht vor, dass die Verordnung zwingend anzuwenden ist, wenn das Wohnraumförderungsgesetz in einzelnen Bestimmungen die Berechnung der Wohnfläche vorsieht. § 2 regelt, welche Grundflächen zur Wohnfläche zählen. Durch § 3 wird bestimmt, auf welche Art und Weise die Grundfläche zu ermitteln ist, und in § 4 ist geregelt, welche Grundflächen auf die Wohnfläche angerechnet werden.

  1. Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen (§ 2 WoFV)

    Hier ist geregelt, dass die Wohnfläche einer Wohnung diejenigen Grundflächen der Räume umfasst, welche nur zu dieser Wohnung gehören. Ferner wird klargestellt, dass die Grundflächen folgender Räume und Flächen in die Grundflächenberechnung eines Wohnraums einbezogen werden:

    • Wintergärten
    • Schwimmbäder
    • Hobbyräume
    • ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume
    • Balkone
    • Loggien
    • Dachgärten
    • Terrassen

    Dachterrassen werden vom Begriff der Dachgärten nicht erfasst (Langenberg in: NZM 2003, 177 m. w. N.). Sie fallen auch nicht unter den Begriff des "gedeckten Freisitzes", da man hierunter einen ebenerdigen Platz versteht, der ausschließlich einem angrenzenden Wohnraum zugeordnet ist, einen festen Bodenbelag enthält, zum Aufstellen von Sitzmöbeln geeignet ist und über einen zumindest teilweisen Sichtschutz verfügt (LG Hamburg, WuM 1996, 278; AG Hamburg, WuM 1997, 648). Ob man künftig Dachterrassen wie Freisitze behandelt (Langenberg a. a. O.), bleibt abzuwarten. Richtigerweise sollten Dachterrassen und Freisitze gleich behandelt werden. Denn wenn Dachgärten Berücksichtigung finden, sollte dies auch für entsprechende Terrassenflächen gelten, die vermieterseits, wenn auch nicht gärtnerisch, gestaltet werden.

    Nicht zur Wohnfläche zählen die Grundflächen der Zubehörräume. Diese dienen mittelbar dem Wohnzweck und liegen außerhalb des eigentlichen Wohnbereichs:

    • Keller
    • Waschküchen
    • Abstellräume außerhalb der Wohnung
    • Boden ("Speicher")
    • Trockenräume
    • Heizungsräume
    • Garagen

    Nicht mehr übernommen wurden die sog. Wirtschaftsräume. Neu ist die Übernahme der Heizungsräume.

    Die Aufzählung in der Verordnung ist beispielhaft, sodass Schuppen (Holzleggen) ebenfalls unter den Begriff des Zubehörraums zählen (Begründung zur WoFV § 2 Abs. 3, abgedruckt in NZM 2003, 274).

    Räume, die den (ländereigenen) Bestimmungen des jeweiligen Bauordnungsrechts nicht genügen, werden ebenfalls nicht zur Wohnfläche gezählt. Ebenso wenig fallen Geschäftsräume darunter, also Räume, die gewerblichen und beruflichen Zwecken dienen.

  2. Ermittlung der Grundflächen (§ 3 WoFV) :

    Zur Ermittlung der Grundfläche gibt es gegenüber den bisherigen Regelungen der II. BV Neuerungen. Die Grundfläche ist jetzt nur noch nach dem "lichten Maß" zwischen den Bauteilen zu ermitteln, wobei von deren Oberflächen auszugehen ist. Damit ist der bisherige "Abzug für Putz" entfallen. Putz oder andere Wandbekleidungen gelten als Bestandteil der Bauteile. Fehlen "begrenzende Bauteile" wie beispielsweise bei einer Terrasse, ist der bauliche Abschluss maßgebend.

    Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundfläche von

    • Tür- und Fensterumrahmungen
    • Scheuerleisten ("Lamberien")
    • fest eingebauten Gegenständen wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen
    • freiliegenden Installationen
    • Einbaumöbeln
    • nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern

    Die Aufzählung ist von der Verordnung nicht abschließend geregelt. Es handelt sich ("namentlich") um Beispiele.

    Keine Bestandteile der Grundfläche sind die Grundflächen von:

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