Nachweis der Verwaltereigenschaft bei Veräußerungszustimmung
  
Begriff

Der Nachweis der Verwaltereigenschaft im Fall vereinbarter Veräußerungszustimmung hat sich auf die Verwaltereigenschaft des Zustimmenden zu erstrecken. Dieser Nachweis kann gemäß § 26 Abs. 3 WEG durch die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss erfolgen, bei welcher die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind (OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 30.9.2010, 20 W 320/10).

Veräußerungszustimmung in der Teilungserklärung vereinbart

In der Teilungserklärung ist vereinbart, dass die Veräußerung einer Wohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig ist. Im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung im Jahr 2009 wurde der Verwalter abberufen und eine neue Verwalterin bestellt. Bei der neuen Verwalterin handelt es sich um eine Firma, die mit "Immobilienservice …." mit Namenszusatz der Inhaberin geführt wird. Auf der Versammlung wurde insoweit die Firma zum Verwalter bestellt. Die entsprechende Versammlungsniederschrift wurde nicht vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung unterzeichnet. Einige Monate darauf erteilte die Verwalterin ihre Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung. Die Zustimmung erfolgte dabei nicht unter dem Firmennamen der Verwalterin, sondern durch diese persönlich. Wiederum einige Monate später Anfang 2010 wurde der Bestellungsbeschluss auf einer Wohnungseigentümerversammlung bestätigt. Insoweit wurde nunmehr die Firmeninhaberin persönlich zur Verwalterin bestellt. Die Niederschrift zu dieser Versammlung wurde ordnungsgemäß von der Verwalterin, einem Wohnungseigentümer sowie dem Stellvertreter des Beiratsvorsitzenden unterzeichnet. Alle 3 Unterschriften wurden von einem Notar beglaubigt.

Grundbuchamt verweigert Eintragung

Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, weil zum einen keine wirksame Verwalterbestellung vorliege, da die Niederschrift über die ursprüngliche Bestellung wegen der fehlenden Unterzeichnung des Vorsitzenden unwirksam sei. Des Weiteren sei unklar, wer überhaupt Verwalter sei, da einmal die Firma, einmal die Inhaberin persönlich zur Verwalterin bestellt sei.

OLG Frankfurt: Verwalterzustimmung ist in erforderlicher Form erfolgt

Dieser Auffassung konnte sich das OLG Frankfurt indes nicht anschließen. Die Verwalterzustimmung war in der erforderlichen Form erfolgt. Der Nachweis hat sich auf die Verwaltereigenschaft des Zustimmenden zu erstrecken. Dieser Nachweis kann gemäß § 26 Abs. 3 WEG durch die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss erfolgen, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung ist danach von dem Vorsitzenden – also regelmäßig dem Verwalter – und einen Wohnungseigentümer sowie – falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist – auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

Erforderlicher Nachweis durch das zweite Protokoll geführt

Im vorliegenden Fall wird diesen Anforderungen das vorgelegte Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung 2009 nicht gerecht, weil der zu diesem Zeitpunkt noch bestellte Verwalter das Protokoll nicht unterzeichnet hat, sodass seine Unterschrift auch nicht öffentlich beglaubigt werden konnte. Der erforderliche Nachweis der Verwaltereigenschaft wird jedoch durch das mit dem Eigentumsumschreibungsantrag ebenfalls vorgelegte Protokoll über die Wohnungseigentümerversammlung aus Anfang 2010 geführt. Dieses Protokoll wurde durch einen Wohnungseigentümer, den stellvertretenden Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats und die Verwalterin unterzeichnet. Alle 3 Unterschriften wurden durch einen Notar öffentlich beglaubigt. Dieses Protokoll genügte somit den formellen Anforderungen.

Keine Unklarheiten über die Person des bestellten Verwalters

Für die Richter gab es auch keine Unklarheiten, was nun die Person des bestellten Verwalters anging. In dem in der Wohnungseigentümerversammlung von 2010 gefassten Bestätigungsbeschluss wurde ausdrücklich die Firmeninhaberin persönlich zur Verwalterin bestellt. Aus der Bezeichnung "Immobilienservice …" mit dem Inhaberzusatz ergibt sich, dass es sich hier nicht um eine juristische Person oder Gesellschaft handelt, sondern die Geschäftsbezeichnung, unter der die Verwalterin als natürliche Person ihre Tätigkeit ausübt. Insoweit war auch unzweifelhaft eine wirksame Verwalterbestellung bereits im Jahr 2009 erfolgt. Die erforderlichen Unterschriften unter der Versammlungsniederschrift haben insoweit keine konstitutive Bedeutung.

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