Zusammenfassung
Der Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht, sondern hat den Wechsel der Mietvertragspartei zur Folge. Seine Rechtsnachfolger treten in das Mietverhältnis ein und wird mit den Erben fortgesetzt. Ist der Erbe unbekannt, so hat das Nachlassgericht (das ist das Amtsgericht am Wohnort des Mieters) auf Antrag des Vermieters einen Nachlasspfleger zu bestellen. Gleiches gilt, wenn ein Erbe zwar bekannt ist, dieser aber die Annahme der Erbschaft ablehnt und unklar bleibt, ob weitere Erben vorhanden sind.
Stirbt ein alleinstehender Mieter, so geht dessen Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über.[1] Zu dem Vermögen eines Mieters gehören auch die Ansprüche und Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag. Diese gehen einschließlich des Mietbesitzes[2] auf den oder die Erben über. Sind keine Erben vorhanden, muss auf Antrag beim Nachlassgericht ein Nachlasspfleger bestellt werden.[3]
1 Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter
Der Vermieter kann das Mietverhältnis mit den unbekannten Erben durch Kündigung beenden.[1] Es handelt sich um ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist i. S. v. § 573d BGB. Dies hat zur Folge, dass auch solche Mietverhältnisse nach § 564 BGB gekündigt werden können, bei denen die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.
1.1 Unbekannter Erbe
Das praktische Problem ist, dass die Kündigung als einseitige Willenserklärung zugehen muss. Eine Zustellung an einen unbekannten Erben ist aber nicht möglich. Außerdem kann kann die Wohnung nicht weitervermietet werden, solange der ursprüngliche Mietvertrag nicht beendet ist. Zusätzlich besteht das Risiko, dass Sie Ihre laufenden Zahlungsansprüche gegen die unbekannten Erben nicht durchsetzen können oder diese nach Kenntnis der Mietschulden das Erbe ausschlagen.
Beantragung des Nachlasspflegers
Um die möglichen finanziellen Verluste so gering wie möglich zu halten, sollten Sie hier schnell handeln und einen Nachlasspfleger beantragen, wenn die Erben nicht bekannt sind.
Ist der Erbe unbekannt, so ist die Kündigung dann gegenüber dem Nachlasspfleger zu erklären.
Der Nachlasspfleger muss die Kündigung entgegennehmen und für deren Abwicklung, insbesondere die Rückgabe der Mietsache, sorgen.
1.2 Beginn der Kündigungsfrist
Die Monatsfrist gem. § 564 Satz 2 BGB für die Frist des § 573d BGB beginnt erst ab Kenntnis des Erben. Weitere Voraussetzungen bestehen für Sie als Vermieter nicht. Für die Kündigung sind dementsprechend keine Kündigungsgründe erforderlich.
Insoweit ist in § 573d Abs. 1 BGB ausdrücklich bestimmt, dass die Regelungen der §§ 573 und 573a BGB (also die Kündigungsschutzvorschriften zugunsten des Mieters) für die Kündigung gegenüber Erben des Mieters nicht gelten.
Rechenbeispiel für den Beginn der Monatsfrist
Sie erfahren am 15.9., wer Erbe Ihres verstorbenen Mieters ist. Dann können Sie das Mietverhältnis bis zum 15.10. (dort eingehend!) kündigen mit der dreimonatigen Frist des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Wenn die Kündigung bis zum 15.10. bei dem Erben zugeht, können Sie somit zum 31.1. des Folgejahres kündigen.
Kündigungsfrist bei Nachlasspfleger
Ist der Erbe unbekannt, muss die Kündigung gegenüber dem Nachlasspfleger erklärt werden. Die Kündigungsfrist bestimmt sich dann einheitlich nach § 573d BGB. Kündigungstag ist der 3. Werktag des Monats. Wird die Kündigung spätestens zum 3. Werktag erklärt, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB gelten nicht.
1.3 Ausschluss der ordentlichen Kündigung
Bei Mietverhältnissen mit vereinbartem Kündigungsausschluss ist zu fragen, ob lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung oder auch die außerordentlichen Kündigungsrechte ausgeschlossen sind. Die Vermutung spricht für die erste Annahme.[1]
2 Zuständiges Gericht
Für die Bestellung des Nachlasspflegers ist das Amtsgericht, funktionell das Nachlassgericht, nicht das Familien- oder Betreungsgericht[1], zuständig. Personell obliegt das Verfahren einem Rechtspfleger.[2]
Kontaktaufnahme
Scheuen Sie sich nicht, mit dem Rechtspfleger Kontakt aufzunehmen und bei Bedarf einen Telefon- oder Besprechungstermin zu vereinbaren. Diese sind im Gegensatz zu Ihnen mit den tatsächlichen Problemen vertraut und können vielleicht helfen, den etwaigen finanziellen Verlust bei unbekannten Erben zu begrenzen.
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