Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zwischen Sondereigentümern
  
Begriff

Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen. Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume (BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 230/12).

Schäden durch Wasseraustritt

Der Mieter eines Teileigentums betrieb in der Wohnanlage ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich eine Arztpraxis, die vom praktizierenden Arzt ebenfalls angemietet war. Eines Nachts löste sich im Sterilisationsraum des Operationszentrums eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den darunterliegenden Praxisräumen des Arztes kam. Die Betriebsunterbrechungs- und Inhaltsversicherung des Arztes kam für die Schäden auf. Diese verlangt sie nun vom Operationszentrum ersetzt.

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch

Der Anspruch besteht allerdings nur dann, wenn die Grundsätze des Nachbarrechts insoweit auch auf das Wohnungseigentum entsprechend zu übertragen sind. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist jedenfalls dann gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten. Weitere Voraussetzung: Der davon negativ betroffene Eigentümer muss aus besonderen Gründen gehindert gewesen sein, diese Einwirkungen rechtzeitig zu unterbinden. Der Anspruch erfasst dabei auch die Störung durch sog. "Grobimmissionen" wie etwa Wasser. Der Anspruch kann in entsprechender Anwendung der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auch dem berechtigten Besitzer zustehen. Das ist deshalb gerechtfertigt, weil der berechtigte Besitzer seine Rechtsstellung unmittelbar oder – wie etwa in Fällen gestatteter Zwischenvermietung – mittelbar von dem Eigentümer ableitet und dadurch in das zwischen den Grundstückseigentümern bestehende nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis einrückt.

Anwendung zwischen Sondereigentümern

Ob die vorerwähnte nachbarrechtliche Bestimmung entsprechend anzuwenden ist, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, ist umstritten. Die herrschende Meinung hatte dies jedoch bejaht. Und dieser hat sich nun auch der Bundesgerichtshof (BGH) angeschlossen. Voraussetzung ist zunächst, dass die Störung von einem anderen Grundstück herrührt. Es muss sich also um einen grenzüberschreitenden "Eingriff von außen" handeln. Anders als bei Beeinträchtigungen des Sondereigentums, die von dem Gemeinschaftseigentum ausgehen, geht es bei von Sondereigentum herrührenden Beeinträchtigungen um eine Beeinträchtigung "von außen". Insoweit stehen sich nämlich strukturell keine gleichgerichteten Interessen gegenüber. Im Hinblick auf das Sondereigentum verwirklicht sich in besonderem Maß, dass es sich bei dem grundstücksgleichen Recht des Wohnungseigentums um "echtes Eigentum" handelt. Insoweit besteht kein Bruchteilseigentum mit ideellen Anteilen sämtlicher Wohnungseigentümer, sondern "Alleineigentum" an bestimmten abgegrenzten Gebäudeteilen. Und mit diesen kann der Wohnungseigentümer grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen. Das Sondereigentum fungiert also als eine Art Ersatzgrundstück.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Wird das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers also durch das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers geschädigt, hat der geschädigte Wohnungseigentümer einen Ausgleichsanspruch gegen den Wohnungseigentümer des schädigenden Sondereigentums. Entsprechendes gilt für die Mieter, soweit die Sondereigentumseinheiten vermietet sind. Wird das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers hingegen durch das Gemeinschaftseigentum geschädigt – etwa im Fall der Undichtigkeit des gemeinschaftlichen Daches –, hat der geschädigte Eigentümer nur dann einen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer bzw. die Gemeinschaft, wenn diesen/dieser ein Verschulden hinsichtlich des mangelhaften Gemeinschaftseigentums zum Vorwurf zu machen ist.

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