Nachbarrecht von A-Z / 167 Wärmedämmung

Wer sein Haus dämmt, vergrößert damit automatisch den Umfang und verringert den Abstand zum Nachbarn rüber. Das ist kein Problem, solange die Dämmung noch auf dem eigenen Grundstück bleibt. Oftmals ragt jedoch ein kleiner Teil rüber zum Nachbarn.

Ob das erlaubt ist, ist derzeit noch nicht überall und auch nicht bis ins kleinste Detail geregelt. Lediglich in einigen Bundesländern wie beispielsweise Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen gibt es hierzu mittlerweile schon landesrechtliche Regelungen.

Danach muss es ein Grundeigentümer dulden, wenn sein Nachbar das Haus dämmt und plötzlich die Wand ein Stück in sein Grundstück hineinragt.

Praxis-Tipp

Was Sie vor dem Dämmen klären sollten

Sind Sie unsicher, ob es in Ihrem Bundesland eine entsprechende Regelung gibt, empfiehlt sich eine konkrete Nachfrage beim örtlichen Bauamt – und zwar, bevor Sie die Handwerker bestellen!

Mit den Handwerkern sollten Sie auch vorher geklärt haben, wie dick der Aufputz ist und wie weit der Teil ist, der rüber zum Nachbarn ragt.

Falls es in Ihrem Bundesland dazu keine konkrete Regelung gibt, müssen Sie sich bei nachträglichen Wärmedämmungsmaßnahmen an die Regeln des Überbaus (§ 912 BGB) halten.

Nicht zuletzt Anlass für die nachbarrechtlichen Regelungen zur Wärmedämmung war ein Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe (OLG Karlsruhe, Urteil v. 9.12.2009, 6 U 121/09, NJW 2010 S. 620). Das hatte noch geurteilt, dass der Nachbar den Überbau nicht dulden muss, es sei denn,

  1. die Wärmedämmung war zwingend notwendig oder
  2. konnte aus technischen Gründen nur außen an der Fassade angebracht werden.

In dem Urteil ging es lediglich um 15 cm, die rüber zum Grundstück des Nachbarn ragten. Weil diese Rechtslage im Widerspruch zu den klimapolitischen Zielen, durch Energiesparmaßnahmen den Ausstoß schädlicher Emissionen zu verringern und die Ressourcen zu schonen, stand, haben mittlerweile einige Bundesländer ihre Nachbarrechtsgesetze nachgebessert.

Danach ist ein Grundstückseigentümer jetzt unter bestimmten Voraussetzungen gesetzlich verpflichtet, den durch eine Wärmedämmung entstandenen Überbau zu dulden. Allerdings auch nicht kostenlos: Den Eigentümern und dinglich Nutzungsberechtigten des überbauten Grundstücks ist ein angemessener Ausgleich in Geld zu leisten.

Wer jetzt fest Beträge erwartet, wird enttäuscht werden: Die Gesetze verweisen hier wieder zurück auf die §§ 912 Abs. 2, 913 und 914 BGB. Danach ist für die Höhe der zu zahlenden Geldrente (= Überbaurente) die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

Bemessungsgrundlage dafür ist der Verkehrswert des überbauten Grundstücksteils im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung.

Dafür ist jedoch in den meisten Nachbarrechtsgesetzen auf den Zentimeter genau geregelt, wie weit die nachträgliche Wärmedämmung an der Außenwand eines Gebäudes in das Gebäude des Nachbarn hineinragen darf. Bis zu 25 cm dürfen es meist maximal sein, dann gilt die Beeinträchtigung für den Nachbarn noch als gering und hinnehmbar. Bisher mussten die Nachbarn einen solchen Überbau nicht einmal bis zu 15 cm dulden.

Praxis-Tipp

Überbau: Besser Sie einigen sich vorher statt hinterher

Versuchen Sie, sich mit Ihrem Nachbarn schon vorher zu einigen, wenn absehbar ist, dass es zu einem Überbau kommen kann.

Sie können dem Nachbarn dann eine Überbaurente oder eine Abfindung für die überbaute Fläche anbieten.

Aus Beweisgründen sollten Sie eine entsprechende Vereinbarung schriftlich festhalten und gegebenenfalls sogar ins Grundbuch eintragen lassen, damit sie auch bei einem Eigentümerwechsel gegenüber den Rechtsnachfolgern gilt.

Wer jetzt glaubt, die Türen zum Nachbarn würden nun offenstehen, darf seine Ankündigungspflicht nicht vergessen: Der Nachbar muss Ihnen das Betreten seines Grundstücks zur Anbringung der Wärmedämmung erst einmal gestatten. Sie dürfen also nicht einfach ungefragt mit Hinweis auf das Gesetz Ihr Gerüst beim Nachbarn aufstellen.

Sie müssen Ihre Absicht, das Nachbargrundstück zu betreten und dort Arbeiten auszuführen, Ihrem Nachbarn mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Ebenso wie die Art und Dauer der Arbeiten.

Kommt es zu Schäden am Eigentum des Nachbarn, kann der Nachbar ohne Rücksicht auf ein etwaiges Verschulden Schadensersatz verlangen.

Doch selbst nach der Ankündigung dürfen Sie sich nicht alle Zeit der Welt lassen: Ihr Nachbar muss die Nutzung seines Grundstücks zum Anbringen der Wärmedämmung nur maximal 1 Woche entschädigungslos hinnehmen. Danach hat er gegen Sie einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

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