Zusammenfassung

 
Überblick

Die Parteien können bei der Wohn- oder Geschäftsraummiete eine nach Abschluss des Mietvertrags erforderliche Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme durch Vertrag regeln. Möglich sind insbesondere Vereinbarungen über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, über Gewährleistungsrechte, Aufwendungsersatzansprüche des Mieters und über die künftige Höhe der Miete.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Modernisierungsvereinbarung ist in § 555f BGB geregelt.

1 Einzelheiten der gesetzlichen Regelung

1.1 Form der Modernisierungsvereinbarung

Durch den Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung wird der Mietvertrag nachträglich ergänzt, abgeändert oder modifiziert. Eine besondere Form sieht § 555f BGB nicht vor. Die Vereinbarung kann also auch mündlich getroffen werden.

 
Wichtig

Beweis

Wählen Sie aus Beweisgründen immer die Schriftform.

Bei Gewerbemietverträgen mit längerer Laufzeit als 1 Jahr ist gem. § 550 BGB Schriftform erforderlich. Gleiches gilt für befristete Wohnraummietverträge und für Verträge mit einer Kündigungsausschlussvereinbarung, falls deren Dauer 1 Jahr übersteigt.

Ein Verstoß gegen das Schriftformverbot macht die Modernisierungsvereinbarung nicht unwirksam, führt gem. § 550 BGB jedoch zur Kündbarkeit des Mietvertrags. Etwas anderes gilt, wenn die betreffende Regelung nach Abschluss der Modernisierung für die weitere Vertragsdurchführung keine Bedeutung mehr hat.

1.2 Geltung der §§ 305 ff. BGB

In der Regel werden mit den Mietern eines Wohn- oder Geschäftshauses jeweils einheitliche Modernisierungsvereinbarungen geschlossen. In diesem Fall sind die Vorschriften über die Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen[1] zu beachten.

 
Achtung

AGB-Regeln bei Formularvordrucken beachten

Gleiches gilt, wenn der Vermieter zur Gestaltung der Modernisierungsvereinbarung gedruckte Formulare verwendet.

Prüfungsmaßstab sind insbesondere § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Transparenzgebot) und § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (wesentliche Abweichung von den mieterschützenden Vorschriften der §§ 555a555e BGB).

1.3 Das Tatbestandsmerkmal "nach Abschluss des Mietvertrags"

Nach dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung umfasst § 555f BGB nur solche Regelungen, die "nach Abschluss des Mietvertrags" vereinbart werden.

1.3.1 Bedeutung für die Geschäftsraummiete

Die Vorschrift ist für die Geschäftsraummiete ohne Bedeutung, weil hier die jeweiligen Verbote abweichender Vereinbarungen[1] nicht gelten.

 
Wichtig

Auch schon bei Vertragsabschluss

Deshalb können die Parteien eines Gewerberaummietvertrags bereits im Mietvertrag eine Modernisierungsvereinbarung treffen.

Dies ist insbesondere in jenen Fällen von Bedeutung, in denen bereits beim Vertragsschluss feststeht, dass das Mietobjekt in der Zukunft modernisiert werden soll.

1.3.2 Bedeutung für die Wohnraummiete

 
Wichtig

Nur nach Vertragsabschluss

Bei der Wohnungsmiete können solche Vereinbarungen erst nach Vertragsschluss getroffen werden.

Dies gilt auch für bereits geplante Maßnahmen und selbst dann, wenn mit der Modernisierung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits begonnen wurde. Eine einschränkende Auslegung ist nicht möglich, weil die jeweiligen Regelungen über das Verbot abweichender Vereinbarungen u. a. auch sicherstellen wollen, dass der Vertragsschluss von der Bereitschaft des Mieters zum Verzicht auf die in den gesetzlichen Vorschriften enthaltenen Schutzrechte abhängig gemacht wird.

1.4 Das Tatbestandsmerkmal "aus Anlass"

§ 555f BGB setzt weiter voraus, dass die Regelungen "aus Anlass" von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden. Die Vorschrift ist gedanklich um den Zusatz zu ergänzen, dass es sich um konkrete Maßnahmen handeln muss.

 
Hinweis

Planungsstadium erforderlich

Es genügt nicht, dass der Vermieter irgendwann modernisieren will.

Der Beginn der Maßnahmen muss zwar nicht unmittelbar bevorstehen. Es muss aber eine Planung vorliegen, aus der sich konkrete Einzelheiten über den Zeitpunkt der Durchführung und die Art der Modernisierung ergeben. Anderenfalls können die Parteien hierüber keine konkreten Vereinbarungen treffen.

2 Der Inhalt der Modernisierungsvereinbarung

2.1 Zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen

2.1.1 Zeitliche Durchführung

Hierunter sind der Beginn und die Dauer der Erhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen. Diese Termine und Fristen können in der Modernisierungsvereinbarung geregelt werden.

Bei formularvertraglichen Modernisierungsvereinbarungen ist das Transparenzgebot[1] zu beachten.

 
Achtung

Genaue Termine der Modernisierungsarbeiten ankündigen

Dies setzt voraus, dass die Zeitangaben so genau sind, dass sich der Mieter auf die Maßnahme einstellen kann.

Anderenfalls tritt an die Stelle der ungenauen Angabe die gesetzliche Regelung in §§ 555a Abs. 2, 555c Nr. 2 BGB, die den Vermieter zur hinreichend genauen Ankündigung der Maßnahmen verpflichtet.

2.1.2 Technische Durchführung

Der Begriff der "technischen Durchführung" umfasst die Art der Maßnahme und deren Umfang. Nach den gesetzlichen Regelungen für die Ankündigung muss die Modernisierungsankündigung hinreichend genaue Angaben hierzu enthalten.[1]

 
Wichtig

Modernisierung richtig ankündigen

Entspricht der Inhalt der Modernisierungsvereinbarung den für die Modernisierungsankündigung maßgeblichen Regeln, entfällt eine weitere Ankündigung.

Sie haben hier zwar ver...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge