Zusammenfassung
Die Parteien können bei der Wohn- oder Geschäftsraummiete eine nach Abschluss des Mietvertrags erforderliche Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme durch Vertrag regeln. Möglich sind gem. § 555f BGB insbesondere Vereinbarungen über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, über Gewährleistungsrechte, Aufwendungsersatzansprüche des Mieters und über die künftige Höhe der Miete.
Die Modernisierungsvereinbarung ist in § 555f BGB geregelt.
1 Einzelheiten der gesetzlichen Regelung
1.1 Form der Modernisierungsvereinbarung
Durch den Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung wird der Mietvertrag nachträglich ergänzt, abgeändert oder modifiziert. Eine besondere Form sieht § 555f BGB nicht vor. Die Vereinbarung kann also auch mündlich getroffen werden.
Beweis
Wählen Sie aus Beweisgründen immer die Schriftform.
Bei Gewerbemietverträgen mit längerer Laufzeit als 1 Jahr ist gem. § 550 BGB Schriftform erforderlich. Gleiches gilt für befristete Wohnraummietverträge und für Verträge mit einer Kündigungsausschlussvereinbarung, falls deren Dauer 1 Jahr übersteigt.
Ein Verstoß gegen das Schriftformgebot macht die Modernisierungsvereinbarung nicht unwirksam, führt gem. § 550 BGB jedoch zur Kündbarkeit des Mietvertrags. Etwas anderes gilt, wenn die betreffende Regelung nach Abschluss der Modernisierung für die weitere Vertragsdurchführung keine Bedeutung mehr hat.
1.2 Geltung der §§ 305 ff. BGB
In der Regel werden mit den Mietern eines Wohn- oder Geschäftshauses jeweils einheitliche Modernisierungsvereinbarungen geschlossen. In diesem Fall sind die Vorschriften über die Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) zu beachten.
AGB-Regeln bei Formularvordrucken beachten
Gleiches gilt, wenn der Vermieter zur Gestaltung der Modernisierungsvereinbarung gedruckte Formulare verwendet.
Prüfungsmaßstab sind insbesondere § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Transparenzgebot) und § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (wesentliche Abweichung von den mieterschützenden Vorschriften der §§ 555a – 555e BGB).
1.3 Das Tatbestandsmerkmal von § 555f BGB "nach Abschluss des Mietvertrags"
Nach dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung umfasst § 555f BGB nur solche Regelungen, die "nach Abschluss des Mietvertrags" vereinbart werden.
1.3.1 Bedeutung für die Geschäftsraummiete
Die Vorschrift ist für die Geschäftsraummiete ohne Bedeutung, weil hier die jeweiligen Verbote abweichender Vereinbarungen (§§ 555a Abs. 4, 555c Abs. 5, 555d Abs. 7, 555e Abs. 3 BGB) nicht gelten.
Auch schon bei Vertragsabschluss
Deshalb können die Parteien eines Gewerberaummietvertrags bereits im Mietvertrag eine Modernisierungsvereinbarung treffen.
Dies ist insbesondere in jenen Fällen von Bedeutung, in denen bereits beim Vertragsschluss feststeht, dass das Mietobjekt in der Zukunft modernisiert werden soll.
1.3.2 Bedeutung für die Wohnraummiete
Nur nach Vertragsabschluss
Bei der Wohnungsmiete können solche Vereinbarungen erst nach Vertragsschluss getroffen werden.
Dies gilt auch für bereits geplante Maßnahmen und selbst dann, wenn mit der Modernisierung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits begonnen wurde. Eine einschränkende Auslegung ist nicht möglich, weil die jeweiligen Regelungen über das Verbot abweichender Vereinbarungen u. a. auch sicherstellen wollen, dass der Vertragsschluss nicht von der Bereitschaft des Mieters zum Verzicht auf die in den gesetzlichen Vorschriften enthaltenen Schutzrechte abhängig gemacht wird.
1.4 Das Tatbestandsmerkmal "aus Anlass"
§ 555f BGB setzt weiter voraus, dass die Regelungen "aus Anlass" von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden. Die Vorschrift ist gedanklich um den Zusatz zu ergänzen, dass es sich um konkrete Maßnahmen handeln muss.
Planungsstadium erforderlich
Es genügt nicht, dass der Vermieter irgendwann modernisieren will.
Der Beginn der Maßnahmen muss zwar nicht unmittelbar bevorstehen. Es muss aber eine Planung vorliegen, aus der sich konkrete Einzelheiten über den Zeitpunkt der Durchführung und die Art der Modernisierung ergeben. Anderenfalls können die Parteien hierüber keine konkreten Vereinbarungen treffen.
2 Der Inhalt der Modernisierungsvereinbarung
2.1 Zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen
2.1.1 Zeitliche Durchführung
Hierunter sind der Beginn und die Dauer der Erhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen. Diese Termine und Fristen können in der Modernisierungsvereinbarung geregelt werden.
Bei formularvertraglichen Modernisierungsvereinbarungen ist das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) zu beachten.
Genaue Termine der Modernisierungsarbeiten ankündigen
Die Zeitangaben müssen so genau sein, dass sich der Mieter auf die Maßnahme einstellen kann.
Anderenfalls tritt an die Stelle der ungenauen Angabe die gesetzliche Regelung in §§ 555a Abs. 2, 555c Nr. 2 BGB, die den Vermieter zur hinreichend genauen Ankündigung der Maßnahmen verpflichtet.
2.1.2 Technische Durchführung
Der Begriff der "technischen Durchführung" umfasst die Art der Maßnahme und deren Umfang. Nach den gesetzlichen Regelungen für die Ankündigung muss die Modernisierungsankündigung hinreichend genaue Angaben hierzu enthalten.[1]
Modernisierung richtig ankündigen
Entspricht der Inhalt der Modernisierungsvereinbarung den für die Modernisierungsankündigung maßgeblichen Regeln, entfällt eine weitere Ankündigung.
Sie haben zwar vertraglich größere...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen